 | 如何签定《购房意向书》？ |
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现象：
A设置条款前后不一 不知意向金转定金
李某经房产中介介绍并看房后，愿意以卖方丁某开出的价格购买房屋，于是李某向中介交付了意向金2万元，丁某也在意向书上签字认可。后因李某对丁某房屋周边的交通状况不满意，未与丁某签订房屋买卖合同。李某要求丁某返还2万元意向金，但丁某认为这2万元是定金，是李某违约，所以定金不能返还，遂引发纠纷。
李某称，房产中介事先只说意向金并非定金，仅作为中介与卖方商谈价格及确定条件的依据，随时可以返还，因此不认可意向金已转为定金。但在李某签字同意的《购房意向书》上明确表述：卖方签字确认意向书确定的条款后，买方支付的意向金立即转为定金。最终李某败诉。
【评析】
一些房产中介往往在<购房意向书》格式合同中，将“意向金并非定金，仅作为受托人前往卖方处洽谈价格及确定条件之依据。”与“意向帮确定的条款卖方签字确认，买方支付的意向金立即转为定金。”的内容分别写在不同的条款中。若买卖双方不仔细阅读意向书内容，很容易误以为意向金仅作为受托人与卖方洽谈价格的依据．是可以收回的，而忽略了卖方签字确认后买方支付的意向金立即转为定金的内容，从而引发纠纷。
B何条款内容过于简单 洲忽略细节难达合意
陈某经房产中介介绍并看房后，对卖方王某开出的价格表示满意，于是在未对房屋其他事项充分了解和协商的情况下，便在意向书上签字同意，决定购买该房屋，并当即向中介交付了2万元意向金。之后，陈某在与王某商谈具体事项时，双方因屋内家用电器、家具等的转让价格未能协商一致，致使最终房屋买卖合同未签订。但陈某交付的2万元钱因此便打了水漂。
【评析】
因买方与卖方是在不同的时间分别签订意向书的，而一般意向转都是格式条款，内容比较简单， 一般只涉及房屋的价格。而购房合同除了涉及购房价格外，还涉及付款方式、贷款情况、交付时间、维修基金归属、装修和家具等的处理、室内租户的处理以及违约责任等诸多方面的问题。买卖双方在没有见面且没有对所有购房条件全面协商的情况下，往往很难对上述所有问题达成合意。对部分问题的分歧往往会导致最终买卖双方不能签署房屋买卖合同。
C中介设置“霸王条款” 交易未成也要收佣金
齐先生委托一家房产中介公司出售房屋。经中介公司推荐，齐先生与吴女士达成买卖意向，三方签下了《购房意向书》。但该格式合同中约定：买卖双方若最终未签订《房地产买卖合同》，违约方应向中介公司支付补偿金2万元。由于吴女士无法办出贷款等原因，双方签订了解约协议。中介公司向齐先生索要解约补偿金未果，遂将齐先生告上法庭。
【评析】
中介公司理应对吴女士身份、住所等情况作必要的了解，并如实告知齐先生，但中介公司未能尽到这一义务。三方签订的《购房意向书》中约定的内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司居于无论居间是否成功，均可取得相应报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，故法院确认这一条款无效，对中介公司要求齐先生支付居间报酬的诉请不予支持。
提醒：
房屋交易未成 中介费不得收
一些房产中介公司为了获取最大利益，往往在《购房意向书》或《房屋买卖中介合同》中设立诸如“无论房产交易成功与否都要收取交易双方中介费”或“合同订立前，一方撤单就是违约，应支付违约金，违约方还须支付中介公司违约金”等条款，损害买卖双方的利益。
专业人士指出：这类“早涝保收”的约定都被认为有违民事活动的公平原则和等价有偿原则，这些条款应当确认无效。
房屋买卖的中介合同，在法律上被称为居间合同。根据《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
也就是说，在此类房屋中介纠纷中，应否支付中介费的标准是看上下家是否订立房屋买卖合同。如果上下家订立了买卖合
同，则买卖双方应当向中介公司支付报酬；而此时，中介公司因为中介活动而支出的费用，已包括在中介费中，由中介公司自行负担。如果上下家没有订立合同，则上下家无需向中介公司支付中介费；这种情况下，如果中介公司为中介活动支付了必要的费用，如电话费、陪客户看房的交通费等，则可以要求客户支付。
建议：
买卖双方谨慎签订《购房意向书》
《购房意向书》不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些消费者认为这不是正式合
同，所以往往没有仔细审查各项条款，便匆匆在意向书上?