| 上海楼市跌出了机会 四季度“寻宝”精打细算 |
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上海楼市跌出了机会 四季度“寻宝”精打细算
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年10月10日13:34 每日经
济新闻 郑翎昀
“金九银十”是多年以来房地产行业形成的一个市场规律。尤其在当前的
市场形势下,购房者更加希望可以通过细致的比较和考察,选取中意的楼
盘。
1、住宅:该出手是需出手
沉寂了近半年的上海楼市,终于在近期开始出现回暖的迹象,自7月中旬以
来,上海住宅的新盘供应量和成交量均持续放大。
究其原因,近两个月以来,前期已出台的政策效应日益明朗,对市场而
言,最迷茫、最困惑的时期似乎已经过去。
随着市场对政策的适应,以及在老公房贷款、住房公积金贷款和商品房预
售制度等方面利好消息的传出,前几个月积压下来的购买力开始在市场上
得到释放,推动了部分楼盘的推案和销售速度。
从目前住宅的消费情况来看,短期投机和跟风行为已基本销声匿迹,以自
住为主的购买重新成为市场的主力。
而仍然留在市场中的投资客户,也由原先的短期行为转向更为合理的长期
投资,加上消费行为回归理性,市场形势趋于稳定。
对自住型的购房者来说,目前一些降价幅度较大,价格价值基本吻合的楼
盘是值得介入的。这类楼盘,即使在短期内仍会有所回落,但幅度不会太
大,预计将控制在10%以内,从长期来看相对比较安全。在楼盘自身具有良
好品质的基础上,购房者可以择机进入,不要因为盲目的观望,错过了合
理的入市时机。
2、办公楼:商务氛围最重要
近两年上海的办公楼市场蓬勃发展,处于一个稳步上扬的阶段,办公楼的
租金和出租率均持续上涨,投资回报率大大超过住宅市场。因此,从长线
投资的角度来看,写字楼应该是目前市场一个较为稳健的投资产品。
在投资区域的选择上,笔者建议购房者主要考虑CBD中心及辐射区的物业。
这些地区具备便利的交通条件和成熟的商务氛围,是决定区域内办公楼产
品物业价值和租赁价值的基础外因。
此外,办公楼所处区域的整体规划和发展前景,也会影响到物业的升值潜
力和未来租金走向。
另外,选择具体物业时,还要考虑到规模、配置、户型面积等方面,良好
的产品品质和配套服务档次,可以提高物业的出租率和租金价格;而自由
分割、灵活组合的户型和面积,则可以为日后的出租提供方便。
在目前办公楼市场上,商务氛围比较成熟的区域内,单套面积在100平方
米-200平方米的中小面积办公楼,吸引了众多的为CBD地区大公司提供服务
的中小型企业和投资者,市场供求旺盛,是近期较为理想的投资产品。
3、商业地产:成熟区域好置业
近年来,上海的商业地产市场迅速崛起,成为房地产开发的热点之一。
在对商业地产项目进行选择时,应当首选经营业绩好、商业价值高的成熟
区域进入,可以较大程度地降低投资风险。
毕竟购买商铺的基本目的是为了投资获利,虽然一些新开发的商业项目价
格相对较低,有较大的升值潜力,但如果区域内居住人口不足,或者缺少
客流量,相应的租金承受能力就会较低。
此外,如果某地区商铺供应集中,也会导致租金价格停滞不前,甚至出现
价格回落的情况,因此投资者在购买前也要对商铺的未来供应量有所了
解。
投资者在购买商铺时,还需要考虑经营公司、经营范围等因素,对商铺来
说,经营公司是影响物业经营能力和租赁行情的重要因素。专业化的经营
公司,具有较强的招商能力和组织管理能力,可以在较短的时间内集聚起
商铺的人气。同时,在投资购买商铺时,首先要了解它的具体经营范围和
周边情况,分析目标租客所能承受的租金范围,对可行的租金价格作出预
计,根据由此测算得出的投资回报率进行选择。