 | 12-25 2006上海楼市盘点 |
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2006年，是上海楼市跌宕起伏的一年。中央宏观调控再度发力，使上海楼市这个硕大的舞台上演了一幕幕轰轰烈烈的变局故事。政策频出，行情震荡，楼市各方在体验和观望中纷纷作出了自己的反应。随着2006年步入尾声，开发商和消费者在持续的博弈中逐渐走出冲动和茫然。本报记者采撷一年来楼市各领域的重要片段，糅入自身思考成就此文，作为对这个特殊年份的一个纪念。善于回顾和总结历来是取胜之道，但愿读者能从这一年终盘点中窥见2007年楼市的风云走向。谨以此文抛砖引玉。
一、政策频出执行力成关键
2006年，又是一个政策大年。
3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告开宗明义，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，定下了房地产宏观调控的主基调。于全国一样，上海楼市迎来了新一轮调控。
从4月底开始，国家关于房地产调控的政策频出，涉及信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等多方面，力图从建设开发、销售流通和土地供应等各环节联动入手，解决楼市深层矛盾。
5月17日颁布的“国六条”，又开始了新一轮房地产调控。九部委“十五条”将调控内容进一步细化，针对房地产建设开发提出“70/90”的双限政策，调整住房结构，关注中小户型。流通领域，二手房开征营业税，时限从2年变为5年，并开始强制性征收二手房转让个人所得税，二手房买卖网上有案可查；紧接着外资购房受控，“外资限炒令”出台，境外购房主体购买境内商品房的外汇管理进一步规范。土地政策方面，调整建设用地有关税费政策，供地更加谨慎，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。
上海积极贯彻中央宏观调控政策，并出台了实施细则。5月份后，全市成交量开始同步呈现出阶梯式下降趋势，基准利率的提高，使得住房的投资成本和居住成本进一步增加。因楼盘销售速度放缓，资金回笼减速，部分开发商资金链绷紧，房地产开发投资同比大幅削减。一系列的调控政策让楼市步入相持阶段，“观望”成了2006年描述上海楼市现状出现频率最高的词汇。
政府部门则对前一阶段地产调控的效果给予了谨慎的积极评价。11月30日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》，首次对调控效果做出表态，认为目前房地产市场出现了五大积极变化：住房供应结构调整开端良好，住房保障工作力度加大，税收、信贷、土地政策稳步落实，房地产市场秩序有所好转，城镇房屋拆迁规模得到合理控制。而在全国70个大中城市房价走势中，上海每个季度都成为少有的几个降价城市之一。
12月，2007年全国经济工作的中央经济工作会议再次重点提及房地产行业，称要加强对房地产市场的合理引导和有效调控。要加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合，继续综合运用经济、法律和必要的行政手段，提高宏观调控的科学性和有效性。要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。
2007年，狠抓落实将会成为上海贯彻实现调控的重心所在。
二、土地市场突现价值阶梯
截至12月底，2006年本市共发布出让公告4期，继8月17日推出1号公告后，于10月23日、11月16日及12月8日分别推出2、3、4号公告，共计出让85块地块，在短时间内，有步骤地完成了几乎全年所有的推地计划。2006年的出让方式采用挂牌出让及现场竞价相结合的方式，使得土地价格有了更大的变数，一些热门土地价格屡创新高。
全年四次土地出让所涉及的地块主要为商用及住宅地块，从3号公告开始，商业及办公等非住宅用地比例逐步加大，而第四次土地出让公告则首次出现了3幅工业仓储用地。从9月30日发布的《上海市住房建设规划（2006-2010年）》中可以看到，2006年上海住宅土地计划为1500公顷，到3号公告为止，上海今年住宅用地的计划已经接近1500公顷，加上4号公告的住宅用地，上海今年住宅用地出让计划基本完成。
从1号到4号公告的推地分布来看，几次出让的地块以上海外围区域为主。一方面是因为中心区域的地块已越来越少，旧区改造的成本日益提高，在新的宏观调控政策下，外围区域的土地更容易满足“7090”目标；另一方面，上海“十一五”规划提出了建设“1个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村”的“1966”城乡规划体系，土地出让体现了政府对新城开发的力度加大。
从土地出让结果来看，不同区域的价格差距正逐渐拉大，相当一部分土地以底价成交，一些外郊环土地甚至流标，而少数几幅热门地块却引来开发商的热抢，频频创出天价。可以说，目前的土地出让已经开始体现出不同土地的价值阶梯，具有区位优势的稀缺土地在价格上也一路飙高。
同时，2006年的土地出让从各个方面对竞买企业的资格做出了严格限定，使得土地竞争主要集中在十几家房地产巨头身上。今年的挂牌文件中除了对于付款程序、开发进?