 | 12-292006楼市走出迷惘 一手房市场呈倒“V”形 |
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盘点2006上海楼市，开发商和消费者在持续的博弈中逐渐走出冲动和迷惘。
2006年是一个政策大年
2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告，定下了房地产宏观调控的主基调。上海楼市迎来了新一轮调控。
从4月底开始，国家关于房地产调控的政策频出，涉及信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等多方面，力图从建设开发、销售流通和土地供应等各环节联动入手，解决楼市深层矛盾。
5月17日颁布的“国六条”，又开始了新一轮房地产调控。九部委“十五条”将调控内容进一步细化，针对房地产建设开发提出“70/90”的双限政策，调整住房结构，关注中小户型。流通领域，二手房开征营业税，时限从2年变为5年，并开始强制性征收二手房转让个人所得税，二手房买卖网上有案可查；紧接着外资购房受控，“外资限炒令”出台，境外购房主体购买境内商品房的外汇管理进一步规范。土地政策方面，调整建设用地有关税费政策，供地更加谨慎，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。
上海出台了实施细则。5月份后，全市成交量开始同步呈现出阶梯式下降趋势，基准利率的提高，使得住房的投资成本和居住成本进一步增加。因楼盘销售速度放缓，资金回笼减速，部分开发商资金链绷紧，房地产开发投资同比大幅削减。一系列的调控政策让楼市步入相持阶段，“观望”成了2006年描述上海楼市现状出现频率最高的词汇。
在全国70个大中城市房价走势中，上海每个季度都成为少有的几个降价城市之一。
土地市场价格差距拉大
截至12月底，2006年本市共发布出让公告4期，继8月17日推出1号公告后，于10月23日、11月16日及12月8日分别推出2、3、4号公告，共计出让85块地块，在短时间内，有步骤地完成了几乎全年所有的推地计划。2006年的出让方式采用挂牌出让及现场竞价相结合的方式，使得土地价格有了更大的变数，一些热门土地价格屡创新高。
全年四次土地出让所涉及的地块主要为商用及住宅地块，从3号公告开始，商业及办公等非住宅用地比例逐步加大，而第四次土地出让公告则首次出现了3幅工业仓储用地。
从1号到4号公告的推地分布来看，几次出让的地块以上海外围区域为主。一方面是因为中心区域的地块已越来越少，旧区改造的成本日益提高，在新的宏观调控政策下，外围区域的土地更容易满足“70/90”目标；另一方面，上海“十一五”规划提出了建设“1个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村”的“1966”城乡规划体系，土地出让体现了政府对新城开发的力度加大。
从土地出让结果来看，不同区域的价格差距正逐渐拉大，相当一部分土地以底价成交，一些外郊环土地甚至流标，而少数几幅热门地块却引来开发商的热抢，频频创出天价。
一手房市场呈倒“V”形
2006年的上海商品住宅市场整体走势，基本呈一个倒“V”形，即从年初经历房地产宏观调控半年后，交易量开始慢慢回升；到年中因“五一”黄金周、开发商纷纷降价后开始放量，形成今年的交易高点；接着，在深化调控的背景下，从第四季度开始，住宅市场没有出现应有的成交继续放量，反而成交价格出现了不断的回落。
2006年的住宅市场，是随着国家宏观调控的深化而变化的。“国六条”进一步深化调控，调整楼市结构，让“全民炒房“热迅速降温，投机者先行退场；同时让投资者也望而生畏，而真正的结婚、动迁、改善等自住型购房者浮出水面，成为下半年上海住房市场中的主力军团。
从成交量看，据中房上海指数办公室数据显示：上海的房价指数在2006年3月止住了连续八个月的阴跌后，在4月住宅成交量连续攀高，达到233.5万平方米，刷新了宏观调控一年来的纪录。而据11月统计：新建商品住房成交规模为176.5万平方米，较10月环比增加4%，而与去年同月相比，成交面积则下降7.1%。统计同时显示：1至11月，上海累计新房成交量达1924万平方米，与去年同期1543万平方米相比增长24.7%，今年全年新房成交量将接近或超过2100万平方米，同比增长已成定局。
二手房市场观望渐消
2006年税收政策不断出台，消费者购房支出增加，在很大程度上减弱消费者交易意愿。全年二手房市场就此走出一条蜿蜒向下的曲线，市场格局顺势逆转。
成交量锐减，全年成交面积可能不及去年1900万平方米。2006年1—3月，刚刚经历2005年下半年调控的二手房市场处于适应期，成交量平稳；4—5月?