 | 07.1.2玩“母子交易”游戏 华润集团系引领房企整合潮 |
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“二十四城芙蓉花，锦官自古称繁华”，这是华润集团给自己的成都项目“二十四城”所描绘的意境。
2006年12月20日该集团将这座“城”交给了子公司华润置地来打造。
一年前，华润集团以21.4亿元拍得840亩的原成都420厂地块(即后来的“二十四城”) 。当时也许没有多少人意识到，今天它会成为调控大气候下这家大型国企房地产业务整合棋局中一粒重要的棋子。
“母子”交易游戏
据了解，420厂地块当初挂牌价为19.3亿元(折合每亩230万元)，最终被华润集团以高出底价两亿元的报价一举拿下，这也创下成都土地拍卖总价的历史新高。
就在这场拍卖会举行前的半个月，即2005年11月21日，华润置地刚刚完成总额达32亿港元的对母公司资产的收购。
据记者了解，虽然出面竞拍420厂地块的是华润集团名下另一家公司，但该项目开发业务一开始就交给了华润置地，华润置地成都公司为此还成立了专门的项目公司。
2006年9月26日，华润置地方面主持召开420厂项目总体规划方案新闻发布会，会上透露，除了186万平方米住宅外，这宗新地王里还规划了18.4万平方米的大体量商业设施，其中包括大型商场、高档写字楼各一座，以及两家星级酒店。
“目前我们刚刚动工建设，预计2007年春季结束前不会开盘。”该项目负责人王宏表示。业界预测，紧靠规划建设中的成都地铁二号线的这个楼盘，销售价格应该超过每平方米4500元。
华润囤地成都
三年多前以“翡翠城”项目首度杀入成都市场、2006年7月29日以近9亿元人民币拿下成都城南175亩的花荫地块项目，再加上刚刚收购的“二十四城”，华润置地在成都可谓人气急升。
如以实际土地储备总量指标看，华润置地已成为成都规模最大的外来地产企业。“翡翠城”总占地面积为1245亩，目前后续待开发土地市场价保守估计也超过10亿元——换言之，其成都公司仅储备土地价值就不下40亿元。
就“二十四城”项目而言，一年来土地溢价也相当可观。在2006年12月15日的一场拍卖会上，离该项目不远的建设路地块，被万科以每亩750万元的高价拿下。而去年华润支付的地价不过每亩255万元。更何况这840亩土地中，有400余亩要等到2007年年底才能全部拆迁完毕交付开发，地价还有不少上升空间。
业界人士估计，即使不再新增土地储备，未来几年内，华润置地在成都的可开发面积也将达到350万平方米，这相当于2005年全年成都市商品房销售面积的1/3——按现在市场价算，这么大规模的物业销售金额在180亿元以上。
整合大势涌现
“华润置地扩张是很迅速，但毕竟原来的盘子不算大，要应对调控压力，同时与其他国内地产巨头争锋，借母公司之力装入优质资产，显然是精明之举。”一家与华润置地有相同国资背景，同样在香港上市的北京房地产开发企业的负责人分析说。
据悉，目前华润置地总资产为人民币170亿元，净资产约人民币80亿元。该公司高层也公开表示，不排除今后继续收购母公司更多优质资产的可能。
戴德梁行成都分公司高级经理侯峰认为，面对持续的调控政策，众多大型国有企业都在调整旗下的房地产业务板块，进行重组或者调整管理结构，以适应市场要求。他举例说，中铁二局集团的房地产业务重组之后，通过定向增发大规模介入房地产领域，近期股票价格迅速拉升。
2006年年中，总部设在成都的上市公司G中铁募集约15亿元的资金，收购中铁二局集团有限公司所属的八家房地产开发公司的股权。这些公司开发业务遍及成都、贵阳等地，有的项目总投资甚至达到10亿元之巨。
香港上市的中海发展股份显然也在加快地产业务的重组步伐。据悉，中海兴业(成都)发展有限公司即将更名为中海地产成都发展有限公司，此前，中海发展拥有79%权益的附属公司“中海地产股份有限公司”已更名为“中海地产集团有限公司”，而中海成都公司将划归到后者管理。