 | 07-1-9律师明析涉房“杂症” |
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2006年岁末，我们拉开了庆贺房地产时报创刊6周年系列活动的序幕。本报法律顾问上海东方正义律师事务所、上海联业律师事务所、上海市申房律师事务所和上海市君悦律师事务所的律师们，为市民“把脉”，解答有关房地产方面的“疑难杂症”。律师们主动放弃周末休息，义务为市民们法律咨询，换来的是市民沉甸甸的感谢。许多市民解开了长期沉积心头的困惑和烦恼。房地产时报在6岁生日之际，举办法律咨询活动，回馈一直关心和厚爱我们的读者，这个生日过得备觉有味儿。
此次咨询自2006年12月24日开始，24日、25日、30日、31日四天共为近百人次释疑解惑。记者兵分四路，撷取典型案例供读者参考。
情浓处合伙买房 分手后分房犯难
律师：合伙买房慎防法律风险
冯先生和陈小姐原本是一对恋人，恋爱期间，两人为准备结婚合伙买了一套商品房。房屋位于本市普陀区，价值约60万元。首付12万元，两人各出资6万元，其余部分以冯先生和陈小姐两人名义申请的贷款，实际上均由冯先生一人还款。后来两人因故分手，协商约定由冯先生一次性补偿陈小姐16万元，陈小姐放弃对该房屋的共有份额。但是由于银行贷款问题，此后一直没有办理产权过户手续，房产证上的所有权人还是冯先生和陈小姐两人。后来，冯先生和新女友李小姐准备结婚时，李小姐发现房子的产权人有陈小姐的名字，坚决要求把陈小姐的名字从房产证上去掉，否则便不答应结婚。
■律师答疑：上海联业律师事务所董君明律师认为，本案冯先生和陈小姐合伙买房涉及对内和对外两个方面的法律关系。对内，该套房屋应为冯先生和陈小姐按份共有，具体的份额应当依照双方的出资比例加以确定。如果双方对房屋及其他财产的分割做出了约定，也可以依照约定确定共有份额。对外，由于房屋产权证上的所有人为冯先生和陈小姐两人，故冯先生若对外处分该房产，须取得陈小姐同意，否则便会面临无权处分的法律风险。因此，尽快办理过户手续，将陈小姐的名字从房产证上去掉是非常必要的。
但是，由于该房屋系按揭贷款购房，在房屋上设定了抵押，抵押人为冯先生和陈小姐两人。如要办理过户，实践中房地产交易中心一般会要求注销抵押后才办理。而注销抵押，必须还清贷款。这就需要冯先生寻找其他途径融资以解决这个矛盾，而且还会涉及到相关税费的承担问题。因此，冯先生不仅要耗费大量时间和精力，还要支出一笔数目不小的费用。故此，提醒市民合伙购房一定要慎重，谨防法律风险。
拆迁争补偿 姑侄上公堂
律师：自建私房土地使用证具产证效力
2006年12月30日一早，上海市君悦律师事务所的会客室里坐满了前来咨询的读者。咨询的内容大多围绕遗产、二手房买卖。孙先生夫妇的遭遇颇具典型性：孙先生的爷爷去世后，孙先生将爷爷留下的老屋拆去，重建了一栋一百五十余平方米的楼房。后因动迁，孙先生得到了150多万元的拆迁补偿。姑姑知道此事后，将孙先生一家告上了法庭，姑姑认为楼房是由原来的平房改造而成，而平房作为遗产她应占有一半。此案经法院审理并未完全支持孙先生姑姑的请求，一审判定孙先生夫妇补偿姑姑8万元。但孙先生夫妇对判决结果心存疑虑，前来咨询。
■律师答疑：负责接待的臧宇华律师仔细审读了材料后认为，自建私房的土地使用证和产权证有相同的法律效力，现土地使用证上只有孙先生夫妇的名字，该案确实值得商榷。但一审判决在先，考虑到诉讼费用的问题，臧律师建议孙先生夫妇慎重考虑上诉，并约定时间就该案再详细讨论。
虚报“房龄”3年惹纠纷
律师：证明经纪公司欺诈要有充分证据
登记册上注明房屋的竣工日期为1999年，与经纪公司所介绍的2002年竣工的事实明显不符。王女士认为，房龄是其选择购房的主要考虑因素，如果经纪公司先前如实告知该房的竣工日期，就不会与经纪公司订立《委托洽谈合同》，缴纳10万元保证金了。因此，她认为经纪公司在操作过程中存在明显过错。王女士与经纪公司交涉多次，均未得到正面答复。于是，她到申房律师所咨询。
■律师答疑：上海市申房律师所孙洪林主任律师认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。该纠纷难点在于证明经纪公司工作人员曾明确表示过该处房屋的竣工日期为1999年，即要通过证据来证明经纪公司是否以欺诈的手段误导过王女士这一事实。而根据《民事诉讼法》相关规定，证据主要有书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录等七种形式。王女士若有相应的证据可以证明本案的争议焦点，则可依据《合同法》的相关规定，起诉至法院撤销双方签订的《委托洽谈合同》。
欲迁入户口“治”妹夫
律师：债务不是迁户口的理由
“我想通过法律程序把户口重新迁入这套公房里，牵制一下我妹夫。”刘先生的妹妹患癌症后，妹夫漠不关心。2006年妹妹去世后，刘先生深感心痛，又担心此时公房的?