 | 07年二手房交易"语法"更新 |
发布人：admin1
二手房买卖的过去时、现在时、将来进行时
□唐海力
默默耕耘，总有收获。获得多少，也许视天时、地利等因素而定。
只问耕耘，不问收获。可以丰收，因为平静。天时、地利、人和，终有汇聚一刻。这一刻令人难忘。因为，不可能每年都是丰年。
2006年，楼市与喧哗保持了距离、平静，亦或是平淡。
2006年年尾至今，在开始策划盘点楼市这静悄悄一年的时候，我们并没有想到，这个平静的年份里，楼市其实有了完全不同以往丰富的一面。自住、观望、缩量……这些单调乏味却频频出现在媒体上的关键词背后，不少的金子在默默发光。
自住区域随真实的需求浮出水面；房贷可以有20多个品种自由选择；房屋典当成为一种融资再投资的方式；二手房规范交易规则启动；高校周边住宅租赁有了经典的四季风景，就连学校周边的商铺，也因书香而成就为黑马……
发现，令人惊喜。因为，消费者从中可以得到很多有价值的信息。
平静的市场，让购房者变得理性，理性让消费者变得更加聪明。变聪明的，还有开发商，房子的品质提高于是很有盼头。房产广告也因开发商的实在而大气了许多。平静的市场，将造就并涌现很多卖房能手，营销专家，高素质的从业人员。重要的是，平静的市场也造就了越来越多的买房高手。因为，在过去的喧哗年月里，高手完全没有用武之地。
有了买房的本领，在平静的楼市里，为自己抓住一套自住房，再把房子打理到自己满意为止，然后，和房子厮守。
自住年里，很多人就这样默默耕耘，平静，喜悦，并且丰收。
[语法更新一]
资金结算“弃暗投明”
■迷糊过去时
小刘买房时，正是楼市最热的时候，新房排队买不到，只能找中介买二手房，可就连二手房也不好买。贷款五成，光是等银行放款就等了足足半个多月，每次去中介公司询问，对方总是只给3个字：“我在催。”考虑到看中的房子非常喜欢，而自己对买房流程不熟悉，都要依靠中介操作，小刘只能忍。而等着钱急用的卖家更是急死人，几乎每天都打电话到小刘家催钱。一个月后，钱款终于到位，而小刘家也像蚂蚁一样在热锅“爬”了整一个月。
事后，小刘一个懂得行情的朋友告诉他，他的钱其实早已到位，是被中介用来去“吃”其他房子了。“你那笔贷款有三四十万元吧，中介再拖几家人的钱，不是刚好能把一套房子买进又卖出么？”这时的小刘才恍然大悟。
■更新现在时
由于买卖双方对交流流程不熟悉，房地产经纪机构占压挪用交易资金、侵害交易当事人权益的事件屡屡发生。买卖双方苦苦等待资金到位，可是资金却迟迟未见踪影。这种行为既影响了二手房交易的效率，也对买卖双方造成了很大的困惑。如何能够解决这一暗箱操作，把交易中资金的流动放到台面上来？
日前，针对这些情况，建设部、人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。《通知》明确：客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况随时接受监督。同时，《通知》还对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式、资金的划转、资金的所有权等方面作了多项重点规范。
■清晰将来时
根据《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，今后的二手房买卖的交易结算将会出现几大变化。首先，房地产经纪合同中应当约定客户交易结算资金交付的条件和具体方式。其次，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。再次，客户交易结算资金将独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，其所有权属于交易当事人。
随着对客户交易结算资金专用存款账户开立和使用的管理逐渐加强，二手房交易资金结算将步入正轨，把房款真正划入交易当事人名下。同时，随着资金管理“弃暗投明”，二手房交易的效率将得到很大的提高，而交易当事人的权益也能得到保障。
[语法更新二]
“低买高卖”遭遇完结
■迷糊过去时
都说上海人精明，可即使是精明的上海人有时候却还是敌不过中介。印女士就曾吃过中介的亏。因为打算置换新房，印女士把原先两室一厅的房子以60万元的价格挂牌出售。一周后，业务员表示已找到买家，但对方心理最高价位是55万元。印女士想要谈价，但中介人员却老是推托下家太忙。最终，经过中介人员的再三谈价，买卖以58万元的价格成交。签订合同前的看房侃价过程，印女士竟然都没能和对方见上一面。
一周后，印女士惊奇地发现，自己的房源又出现在了该中介公司的挂牌处，而价格是62万元。印女士这时才省悟过来：自己陷入了中介“低买高卖”吃差价的陷阱。来签订合同的，不过是中介的“托”。但此时，付出去的钱，泼出去的水，再怎?