 | 美德法俄等国多管齐下遏制房价 |
发布人：admin1
美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。
从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出，利率变化对于住房市场的影响非常显著。在经济遭受周期性衰退和“9·11”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1％这一自1958年以来的最低点长达一年之久。在美联储多次降息后，美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。
为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年6月的两年里连续17次提息，导致住房市场从2005年底开始出现调整。利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受美联储提息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。
在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。
针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。
美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。
政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10％的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。
此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。
■ 德国
住宅建筑法：
规范市场的基础
近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。
德国联邦建筑和土地规划局负责房地产事务的官员马库斯·西吉斯蒙德日前在接受新华社记者采访时说，过去10多年里，德国房价平稳甚至下降的趋势与周边国家，尤其与房价飙升的西班牙形成鲜明对比。
德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。
尽管《住宅建筑法II》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。
战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。
据介绍，柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。
此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。
在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45％下降到31％。
■ 法国
廉租加重税：
遏制房价过快上涨
法国房地产市场近两年来增速逐渐放缓，这与法国政府作出的努力密不可分。为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。分析人士预测，今年法国房价的增速还将进一步放慢。
本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。但从2005年开始，法国房价增速明显放缓，这表明政府的调控政策发挥了作用。在遏制房价快速上涨的政策中，政府大力推行廉租房是最为有效的措施之一。
在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。
此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房?