 | 房产中介管理亟待完善 |
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近年来，随着二手房交易市场趋热，房屋租赁需求不断攀升，房地产中介机构在愈来愈多的房产交易中扮演着重要角色。然而，一些不法“中间人”大钻法律空子，中介违规、欺诈现象时有发生，严重侵害了买卖、租赁者的合法权益。
据本市二中院的一份调查显示，从2002年到2006年短短四年时间里，该院审理的各类以房地产中介机构为被告的民事二审案件有130余件。其中不乏居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷等类型，从中折射出当前房地产中介行业存在的许多问题。
卖房信息打闷包
一些房地产中介机构明知挂牌房屋存在渗漏水、不当改造、白蚁侵蚀等缺陷，却在发布售房信息时有所隐瞒，使客户在不知情的情况下购买了“问题房”。如2004年年初，贾先生从某房产经纪公司发布的广告信息上相中了一套两室一厅的房屋。在通过经纪公司与房主范先生接触之后，买卖双方以45万元达成房屋转让协议。然而，让贾先生万万没有想到的是，这套所谓“二室一厅”的房子原结构只有一室一厅，经原屋主范先生“手术”之后，才变成贾先生当时看到的样子。大呼受骗上当的贾先生一纸诉状将范先生和中介公司共同告上法庭。最后，经市二中院终审，维持原判：撤销双方签订的买房合同，由范先生向贾先生返还1万元定金，赔偿相关损失6000余元。中介公司因未尽如实告知义务，被判赔偿承担连带责任。
中介员设套诈骗
如今上海的大街小巷，形形色色的房产中介公司可谓星罗棋布。伴随行业壮大，从业人员数量的增加，其中难免鱼龙混杂。一些见利忘义的房产中介公司员工利用职务便利，骗取客户保证金、购房款，极大地损害了买卖双方以及置换、租赁者的利益。今年，市二中院受理的一起财产权属纠纷上诉案中，上海某房地产发展有限公司部门承包人杨某在接受客户张某委托置换房屋的过程中，在房屋调配单上虚构内容，将该房调配至公司名下，又在仅收取了公司原临时工谢某4000元换房款后，把该房调配给了他。结果张某既未得到置换房，还赔进了自己原先的房子。最终，市二中院终审判决，确认涉案的房产公司赔偿张某相应房款损失。除本案外，涉案人杨某还多次以公司名义骗取受害人房屋和房款，数额巨大，并在案发后逃匿，终被法院判处有期徒刑19年。
无证经营、无证上岗
二手房交易中违法、违规现象频出。如何提高市场准入门槛成为又一个值得关注的问题。如今，少数房地产中介机构在未申领取得营业执照的情况下，擅自开展业务，而有些机构则在申请注册成立需要提供从业人员资格证书时租用、借用他人证书来充数。如一房地产经纪有限公司为办理注册登记手续，由股东赵先生向朋友李某等三人借得陈某的房地产经纪人资格证书。公司成立后，三位经纪人提出返还请求，不料公司竟以返还证书将影响公司正常营运为由，予以拒绝。李某等遂诉至法院，并通过法院判决取回了自己的经纪人资格证书。
面对现今房地产中介机构存在的各类问题，法院建议，一、加强房地产相关法律制度建设。目前我国房地产中介服务方面的法律法规尚未形成体系。去年建设部发布了《中国房地产经济执业规则》，并与国家发改委、工商总局联合发布《房地产交易秩序专项整治工作方案》，在规范房地产中介业方面起到一定作用；但中介活动所涉及的房地产经纪、评估、诉讼、保险以及行政管理等方面的规范还远不能满足市场实际的需要。如何通过严格的市场准入清出制度，中介机构法人责任制度和业务失误赔偿制度等途径，建立适合我国国情的房地产中介行业法律制度有待立法机关和法学界探讨。
二、重点加强对房地产中介机构和中介从业人员的日常管理和监督。对违法违规者及时给以警告、吊销营业执照、取消执业资格等处罚，必要时追究刑事责任。建立房地产经纪合同管理和署名制度，对居间合同等重要合同可由政府部门制订规范文本，对中介企业自拟的格式合同应推行备案管理等，维护当事人合法权益。
三、行业协会应充分发挥自律作用。在行业内，大力开展诚信建设教育，以提高从业人员的整体素质。
作者：□本报记者陈云芳 通讯员梁宗