 | 房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较 |
发布人：admin1
日期: 2008-07-24 10:40:07 来源：■中原（中国）三级市场发展研究中
心 作者：
相比较于美国和香港，我国大陆地区的房地产经纪行业尚处于发展初
期，许多制度并不完善，管理还比较混乱。本文对比上海和美国、香港在
资格考试、牌照审核、代理模式规范、纠纷处理、立法等方面的区别，分
析了上海经纪人管理制度的缺陷，介绍了美国和香港的一些成功经验，希
望能对我们政府对快速发展的经纪行业进行更好的监管，提供参考和借
鉴。
关键词：房地产经纪，资格考试，执业牌照，双重代理，香港地产监
管局，行业协会，佣金
2007年是大陆中介行业诚信度备受打击的一年，“中天”老总蒋飞携
巨款潜逃，至今仍逍遥法外。号称全国最大的中介公司“创辉租售”，在
上海的近200家店铺短时期内关了不少。老百姓对房地产中介的信任降到历
史最低点。在大大小小的论坛上，对中介公司和房产经纪人声泪俱下的控
诉帖子比比皆是。“黑心”、“忽悠”、“骗子”几乎成了中介从业人员
的代名词。根据中国青年报2007年12月3日的一项民意调查显示，有69.3％
的人不愿意通过中介租房或买房，不信任中介的占56.16％。在问到“房产
中介从业人员素质怎样”时，63.2%的人认为比较差或非常差，33.0%的人
认为良莠不齐，只有3.8%的人认为“很好，有礼貌，服务热情周到”。有
77.3%的调查参与者称周围的亲戚朋友中，有被房产中介坑过的经历。然而
比较有趣的是，另外一组数据显示，有51.1％的人认为“房产中介服务确
实有必要，因为市场太大了，中介方便联系供给和需求双方。”
在大陆，没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满混乱，也没有哪
一个行业像房地产经纪行业这样充满矛盾。
1988年，中国第一家房地产专业咨询机构——深圳国际房地产咨询股
份有限公司诞生，标志着我国房地产经纪业的开始。到现在，仅仅走过了
20个年头。相比较有着近百年历史的美国甚至于港台地区，尚处于发展初
期，他们对经纪行业的管理有许多值得我们借鉴之处。
单牌照管理与多牌照管理
在整个经纪行业，自下而上，有业务员（或销售员、营业员）、分行
经理、区域经理等不同层次，他们所需的专业知识，承担的责任是不尽相
同的。
上海和美国和香港一样，相应地设置了不同的执业牌照，但是明显
地，两者有着本质的区别。原因是，其一、上海并没有为两个证书设立不
同的考试资格；其二、通过协理从业资格考试就等同于取得协理从业资格
证书，实际上根本没有人使用这个协理证书；其三、没有明确界定协理从
业人员与执业人员之间的责任。因此，协理从业资格只不过是取得执业资
格的一个形式上的“手续”。
分类管理对房地产经纪人的从业资格提出了更高的要求。美国、香港
的经纪人需要对其属下的营业员负有监督指导责任，如果因为监督不利导
致客户遭受严重利益损失，房地产经纪人要承担连带责任，将受到暂停甚
至吊销执照的处罚，所以在对房地产经纪人资格管理的同时，又实现了对
销售员行为的有效约束。如果是“形式”上两张证书，实际仅凭一张牌照
管理所有的从业人员，对肩负更大责任的分支机构负责人就降低、放松了
管理要求，不利于整个行业监管。
考试资格与申请条件，审核的重点在哪里？
从上面的表格里，可以看到，在上海通过经纪人考试就几乎等于获得
执业资格，准入门槛的审核完全放在考试申请人资格上。而美国、香港则
完全相反，考试基本是开放的，谁有兴趣都可以去参加考试。尽管美国也
重视对参加考试人员的职业道德审查，但是关键是放在申请牌照的资格审
查上，这是才是他们的重点。美国申请销售员牌照需要提供经纪人担保，
而申请经纪人牌照更是有一套严格的工作经验量化评分机制。香港的发牌
条件要求申请人提供财务状况和诚信刑事记录，而且针对现职从业人员和
新入行人员制定两套不同的申请发牌条件，新人除了要满足现职从业人员
的申请条件之外，香港地产代理监管局规定必须在通过考试后12个月内申
请牌照。
“宽进宽出”还是“宽进严出”反映了三地对经纪人管理的重视程
度。
证书，为什么沦为一个可以获得租金的本子？
2007年11月，上海市一中院审理了一起房产中介公司租借经纪人证引
发的纠纷。双方签订租赁协议，约定5400元一年。中介公司付了钱后，却
发现拿到手的证书是假的，无法使用。中介公司想讨回5400元，但是根据
《上海市经纪人条例》第十四条规定，经纪执业证书是执业经纪人的执业
凭证，不得涂改、出租、转借、转让?