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上海楼市充满活力却难看懂
2009/8/15 0:00:00
发布人:admin1

被压抑五个月之久的刚性需求于今年2月突然爆发,带热了上海二手房市场,成交量逐月 “井喷”,二手房价格暗涌涨价冲动。一边是需求不断爆发,另一边却是外部环境不乐观,后续支撑力何来?这也为2009年下半年的房产市场蒙上了一层迷雾。

    以感动式动式服务进入上海市场,绿色旋风专案让消费者体会中介加盟模式的住商不动产,已经成为上海房地产中介行业的一个知名品牌。掌舵人住商不动产中国(上海)总部董事总经理周宇鸣,从事中介行业20多年,先在台湾地区市场多年,学习过欧美、日本等成熟房地产中介经营模式,从2006年开始扎根上海,但他依然觉得看不透上海,因为中国楼市是最让人无法判读的市场。

看不透:因为市场容量太大

    周宇鸣最爱奉劝台湾朋友的一句话是,上海变化太快,一年不来你记忆中的马路就会不见了。对于房地产,同样,其发展的速度和变化都快得惊人。

    2006年来到上海的他,经历了内地房地产市场第一段波动。此前,上海自1997年启动房地产市场,按照常理十年一个周期,房价上涨理所当然,而在中国这样一个快速发展的国家其周期至少20年。由于房价上涨过快,2005年出台宏观调控,当时上海房价至少回调了20%-30%。但当时上涨压力被宏观调控压制,可是仅仅过了一年多,楼市出现强劲反弹。这在台湾地区至少需要用十年来调整。

    第二段波动出现在2007年,上海房价仅仅下降10%-20%,成交量在2008年下半年萎缩一大半。在那段时期,住商不动产成交最多的是日本人和韩国人。由于受到经济危机影响,有的撤离上海,有的因为本国货币贬值等因素,纷纷降价20%-30%抛售房产回国。相反,上海人信心十足,有的甚至不卖房,二手房成交量一下子没有了。中介行业活得很辛苦,而且越大越辛苦。但2009年春节后上海楼市成交量猛然上蹿,而且创下新高。这一变化,依然只用了短短一年多时间。

    为什么其他市场需要十年甚至二十年调整,而上海房地产市场每次波动都那么短?周宇鸣给出了自己的答案。上海是个具有吸引力的城市,全球企业、全中国企业都往这里跑,而且进入上海的一定是有资源的人。短短四五年,上海常住人口从1400多万扩充到1800多万,流动人口多达1500多万。流动人口沉淀2-3年后肯定会萌生买房念头。随着上海这座城市国际化定位,购房需求会不断膨胀。因此,未来10-20年房价肯定稳步向上,只是不会出现前5-10年房价翻倍飙涨的非理性现象。这也是房地产市场成熟稳定的标志。

谋发展:加盟模式是发展趋势

    住商不动产从2003年进入上海,坚持连锁加盟经营模式。

    “先进国家没有人做直营。因为市场是波动的,直营店成本压力很大。”周宇鸣说。直营店很容易成为培养人才的地方。这些人才成长后,有了自己创业的想法,就会慢慢走向加盟系统。而连锁加盟通过内部管理机制、培训,品牌效应以加盟形式来扩大。

    每一次市场波动,都是加盟模式扩展市场领地的机会。从去年下半年起,住商不动产已经抓到这个机会,到目前,已经新扩充加盟店50家,总规模达到80多家。周宇鸣解释说,去年下半年房地产中介行业关门数量很多,平均一家店15个人,只要关一家店,这些人就不知道跑到什么行业。市场好了,直营系统开店速度却不会像关店那么快,于是这些人就会想到自己开店。住商不动产给了他们这样一个舞台。

    从今年开始,住商不动产加速扩张。这种扩张是有线路地向城市腹地进军。周宇鸣的第一目标是向长三角发展。目前在浙江已有30多家店,在昆山有十几家店。长三角向南路线包括无锡、镇江等地,向北包括苏州、常熟、太仓、张家港和吴江等。第二目标是向西北进军,如今西安已经开设3-5家,未来将继续向腹地兰州、乌鲁木齐、银川等城市发展。第三目标才是向北走,天津和北京稍后发展。

    这个行业肯定是永远都存在的,跟着国家发展不断扩大。但是中国房地产中介业发展模式和美、日,台、港地区等房地产发展不一样,房地产经纪行业必须完全融入本土化经营才具备胜算。住商不动产正在建构一个本土化经营理想模式。周宇鸣表示,将以协助加盟店成功经营概念 “直营品质+加盟效率”模式在二三线城市铺开。直营店的好处是一个口令一个动作,但是扩展慢,而加盟店的特点是扩张快。两者结合后,低成本+资源整合+管理模式就可以具备核心素质。
(稿件来源:房地产时报 唐颖豪)
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