 | 上海楼市充满活力却难看懂 |
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被压抑五个月之久的刚性需求于今年2月突然爆发，带热了上海二手房市场，成交量逐月 “井喷”，二手房价格暗涌涨价冲动。一边是需求不断爆发，另一边却是外部环境不乐观，后续支撑力何来？这也为2009年下半年的房产市场蒙上了一层迷雾。
以感动式动式服务进入上海市场，绿色旋风专案让消费者体会中介加盟模式的住商不动产，已经成为上海房地产中介行业的一个知名品牌。掌舵人住商不动产中国（上海）总部董事总经理周宇鸣，从事中介行业20多年，先在台湾地区市场多年，学习过欧美、日本等成熟房地产中介经营模式，从2006年开始扎根上海，但他依然觉得看不透上海，因为中国楼市是最让人无法判读的市场。
看不透：因为市场容量太大
周宇鸣最爱奉劝台湾朋友的一句话是，上海变化太快，一年不来你记忆中的马路就会不见了。对于房地产，同样，其发展的速度和变化都快得惊人。
2006年来到上海的他，经历了内地房地产市场第一段波动。此前，上海自1997年启动房地产市场，按照常理十年一个周期，房价上涨理所当然，而在中国这样一个快速发展的国家其周期至少20年。由于房价上涨过快，2005年出台宏观调控，当时上海房价至少回调了20%－30％。但当时上涨压力被宏观调控压制，可是仅仅过了一年多，楼市出现强劲反弹。这在台湾地区至少需要用十年来调整。
第二段波动出现在2007年，上海房价仅仅下降10%－20％，成交量在2008年下半年萎缩一大半。在那段时期，住商不动产成交最多的是日本人和韩国人。由于受到经济危机影响，有的撤离上海，有的因为本国货币贬值等因素，纷纷降价20%－30％抛售房产回国。相反，上海人信心十足，有的甚至不卖房，二手房成交量一下子没有了。中介行业活得很辛苦，而且越大越辛苦。但2009年春节后上海楼市成交量猛然上蹿，而且创下新高。这一变化，依然只用了短短一年多时间。
为什么其他市场需要十年甚至二十年调整，而上海房地产市场每次波动都那么短？周宇鸣给出了自己的答案。上海是个具有吸引力的城市，全球企业、全中国企业都往这里跑，而且进入上海的一定是有资源的人。短短四五年，上海常住人口从1400多万扩充到1800多万，流动人口多达1500多万。流动人口沉淀2－3年后肯定会萌生买房念头。随着上海这座城市国际化定位，购房需求会不断膨胀。因此，未来10－20年房价肯定稳步向上，只是不会出现前5－10年房价翻倍飙涨的非理性现象。这也是房地产市场成熟稳定的标志。
谋发展：加盟模式是发展趋势
住商不动产从2003年进入上海，坚持连锁加盟经营模式。
“先进国家没有人做直营。因为市场是波动的，直营店成本压力很大。”周宇鸣说。直营店很容易成为培养人才的地方。这些人才成长后，有了自己创业的想法，就会慢慢走向加盟系统。而连锁加盟通过内部管理机制、培训，品牌效应以加盟形式来扩大。
每一次市场波动，都是加盟模式扩展市场领地的机会。从去年下半年起，住商不动产已经抓到这个机会，到目前，已经新扩充加盟店50家，总规模达到80多家。周宇鸣解释说，去年下半年房地产中介行业关门数量很多，平均一家店15个人，只要关一家店，这些人就不知道跑到什么行业。市场好了，直营系统开店速度却不会像关店那么快，于是这些人就会想到自己开店。住商不动产给了他们这样一个舞台。
从今年开始，住商不动产加速扩张。这种扩张是有线路地向城市腹地进军。周宇鸣的第一目标是向长三角发展。目前在浙江已有30多家店，在昆山有十几家店。长三角向南路线包括无锡、镇江等地，向北包括苏州、常熟、太仓、张家港和吴江等。第二目标是向西北进军，如今西安已经开设3－5家，未来将继续向腹地兰州、乌鲁木齐、银川等城市发展。第三目标才是向北走，天津和北京稍后发展。
这个行业肯定是永远都存在的，跟着国家发展不断扩大。但是中国房地产中介业发展模式和美、日，台、港地区等房地产发展不一样，房地产经纪行业必须完全融入本土化经营才具备胜算。住商不动产正在建构一个本土化经营理想模式。周宇鸣表示，将以协助加盟店成功经营概念 “直营品质＋加盟效率”模式在二三线城市铺开。直营店的好处是一个口令一个动作，但是扩展慢，而加盟店的特点是扩张快。两者结合后，低成本＋资源整合＋管理模式就可以具备核心素质。
（稿件来源:房地产时报 唐颖豪）