 | 美国房地产的房源共享-MLS系统介绍给大家 |
发布人：admin1
在这里我们把历经百年沧桑，早已修成正果的美国房地产的房源共享-MLS
系统介绍给大家。
本文分成以下五部分:
一 名称和来源
二 组成结构
三 商业模式和运作过程
四 收益情况
五 目前的状况
一 名称和来源
MLS是Multiple Listing Service的缩写，国内目前直译成-多重上市系统
(类似于把二手房直译成SecondHouse 一样，二手房的英文应该是
Preowned or ExistingHouse).Multiple的意思是说这些房源是有多个，数
十个，数百个经纪人公司提供的，并不是上市的多重性(好几个市场等)。
而且只有一个上市的地方-就是MLS。所以MLS的意译应该是房源共享系
统。
MLS的概念也是市场发展的产物。举例说明，早在1900年，达拉斯人口很
少，只有一个房地产中介(那时德州还没有房地产执照)，买房，卖房都找
他。后来人口多了，有了五个房地产中介，A，B，C，D，E，每个人都有自
己的客户圈子，地盘和房源(Listing).但问题来了，经纪人A的买主看中了
经纪人B的房源，这时就有两种情况：一是A的买主直接去找经纪人B去买，
把经纪人A甩掉，二是经纪人A打电话(可能那时还没电话，就去找B)说自己
的买主想买B的房源，同时经纪人B的房源已经在市场上好长时间了，正急
着脱手。经纪人B就同意了，经纪人A说我把买主给你带来了，是不是要分
给我一些你的佣金，经纪人B说那当然了，一人一半(3%)。之后，两个人就
这样合作了，互相卖对方的房源，共享佣金。其他的经纪人C，D，E也知道
了，后来他们就开了一个会，大家把房源都汇在一起，定了规则(MLS的规
则)，大家团结起来，加快了销售速度，卖主很高兴，很快就卖了出去，价
格也很理想，
买主也很满意，从很多个房子中，挑了一个满意的，同时也不用和每个经
纪人联系看房，只跟一个经纪人就行了。经纪人的声誉也好了起来。所以
当时用的是MUltiple-几个经纪人公司的房源。而现在达拉斯的MLS一共有
16000个经纪人，1500家经纪人公司，是全美十大MLS之一。
二 组成结构
(一) 美国并没有统一的，全国性的MLS系统
从以上的例子，可以知道，MLS是美国各地的房地产经纪人自发形成的，与
政府几乎没有任何关系。目前全美各地一共有800多家MLS，一个大城市可
以有好几个MLS(不同区域)，十几年前，达拉斯也是好几家MLS，分别服务
不同的地区(达拉斯地区方圆100英里)，后来为了方便，合为一个。但由于
经纪人的业务范围不是很大，大约在半个小时车程(30英里)，所以跨市，
跨州的MLS并无实际意义。
(二)MLS的组成
以达拉斯为例，我们的MLS全称是：
North Texas RealEstate Information System 简称NTREIS，网址是：
www.ntreis.net只有我们这的房地产经纪人可以进去。
这个系统是由大约五家当地的MLS，这五家MLS所在地的房地产经纪人协
会，一家提供MLS软件的计术公司(现在是一家网络公司)组成。2000年本人
加入MLS时还是要用软件，安装到自己的电脑中，是用局域网(LAN)的方式
运作，而到2003年则改成互联网(Internet).所以说MLS的控制权是在经纪
人手中，从这么多年来MLS的会费一直没变过就可以得到解释。MLS的月费
非常低，每月40美元，这相比经纪人每月平均收入4500美元几乎是微不足
道。
(三)MLS的效果
目前全美由经纪人代理的房源大约在130万上下。在www.Realtor.com上的
房源即是全美各地的MLS汇集而来的。www.Realtor.com是全美房地产协会
建立的一个B2C的网站，在此网站上查找房源只是它的一个功能，是为全美
的房地产经纪人建立的一个互联网广告平台。
以达拉斯为例，在我们的MLS上，有70000套房源，每年销售大约90000套，
平均销售价20万美元，房价中位数是14万美元。平均上市时间是60-70天。
成交价是要价的97%。每年每个经纪人平均销售5套房子共10个交易(代表买
方或卖方)，佣金约是42000美元上下，同时大约又有30000多套新房，而
70%的新房是由经纪人卖掉的，差不多20000套，新房均价是20万美元，一
面佣金3%，平均每个经纪人新房佣金是9000到12000美元。
在全美由经纪人所代理的房源占总共售出房子的85%左右，也就是说大约有
15%的房子是由屋主自己卖掉的，这个比例也是随着市场在变化的。而在
MLS中由房源经纪人卖掉自己的房源占5%左右，其他95%的房源是由其他经
纪人带来的买主买去的，从中我们可以看到MLS的强大威力。
三 商业模式和运作过程
(一) MLS的商业模式
MLS的商业模式是B2B