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房地产法律课堂:房东涨价违约怎么办?
2020-11-4 11:08:58
发布人:admin1

小编最近发现,由于近年来上海的二手房交易量不断上涨,同时交易时间又相对较长,碰到了许多房屋交易因为一方违约,不愿履行,从而发生纠纷的情况。纵观此类纠纷案例,小编发现大都是因为交易双方对合同履行和合同解除及违约责任不够了解,甚至有误解,才导致盲目违约以及守约方手足无措的情况。所以,今天小编想与大家一起谈谈关于合同履行、合同解除及违约责任的承担问题。


本期案例


张三于2016年1月将位于上海松江区某路的房屋以190万出售给李四,双方签订了《上海市房地产买卖合同》。合同签署后,李四按约支付了40%的首付款,余款按揭付款,双方约定于2016年8月底办理过户。


合同约定,若贷款审批不足,过户当日现金补足,过户当日办理交房。同时约定,若出售方迟延办理过户和交房的,每迟延一天按房价款的万分之五支付违约金,超过15天的,买受方有权解除合同,并要求出售方赔偿房价款的20%;若买受方迟延支付款项的,每迟延一天按房价款的万分之五支付违约金,超过15天的,出售方有权解除合同,并要求出售方赔偿房价款的20%。


时至2016年7月,房价大涨,该套房屋房价涨幅已超过百万,时价已达300多万,由于未办理过户,张三向李四明确表示,要么加价,要么不卖了,情愿违约,支付违约金。因为张三认为,房价的涨幅,远超过违约金,支付违约金也值。因此明确表示不愿意交易下去,纠纷由此引发。


案例反映问题


出售房屋短时间内房价涨幅较大,出售方不甘于低卖,宁可违约赔钱也要中止交易。


但上述案例中的出售方还算是比较直爽的,明确的表达了自己“要么加价,要么不卖赔违约金”的交易观点。有些交易者则不然,他们会伺机寻找买受方在款项支付、贷款办理、购买资格等方面的种种不是,伺机解约,从而逃避违约责任,真的是够“腹黑”。


老赵解析


小编想说的是,一个稍微严谨的买卖合同基本都会约定类似上述案例中的合同条款,包括违约责任,双方买卖关系一旦达成,就应受到法律保护。


由于房价上涨,出售方不愿意过户,提出毁约,愿赔偿20%的违约金,这是出售方对合同违约责任条款的错误理解。虽然在买卖合同中约定了类似“每迟延一天按房价款的万分之五支付违约金,超过15天的,出售方/买受方有权解除合同,并要求出售方赔偿房价款的20%”,但这个解除合同的权利仅仅是赋予守约方的权利,也就是说仅针对没有违反合同的一方的权利,即在对方违约到一定程度的情况下,守约方有权解除合同,以此来保护自己的权益。同时,守约方也可以要求对方继续履行合同,是继续履行合同还是解除合同,是法律赋予守约方的权利,由守约方根据实际情况来选择使用。合同解除权并非赋予违约方行使。


因此在上述案例中,并不是出售方想以支付违约金为代价就能终止合同的,如果合同本身不存在履行障碍的,买受方完全可以要求向对方支付迟延履行的违约金(案例中的日万分之五部分),同时要求合同继续履行。通过法院或仲裁确认买卖合同继续履行后,出售方不予配合的,买受方可以申请法院强制办理过户。


所以,买房的同学们注意了!面对此类情况,并不是出售方想违约不卖就能不卖的,法律所赋予买卖双方的救济权利是公平的。


关于合同履行、解除及违约等方面问题的注意事项

1.遇到存在履行障碍的买卖合同,守约方该如何处理?  


存在履行障碍的买卖合同,守约方只能选择解除合同,同时要求违约方承担违约责任。


我们这里所讲的履行障碍通俗的讲就是没办法交易下去的合同,比如,房屋登记有多个共有人的,买卖合同缺少任一共有人的签字,出售房屋并非所有共有人的一致意思表示。在此情况下,该房屋买卖合同虽然有效,但由于产权共有人不同意出售,导致无法办理过户,合同就无法继续履行下去,导致买受方签署买卖合同的目的无法实现。在此情况下,买受方只能选择解除买卖合同,要求签署买卖合同的人承担违约责任;


再如,买受方签署买卖合同是限制购买人,在发生纠纷和法院审理时仍是限制购买人,导致交易无法继续下去,存在合同履行障碍;又如,买受方通过按揭贷款支付房款,但由于种种原因,买受方贷款未能批出,又不能在规定的时间点补足,导致付款违约,在此情况下,出售方作为守约方,从法律上确实可以主张合同继续履行(也就是要求买受方支付房款),也可以解除合同,要求买受方支付违约金。在适用上,若买受方确实没有付款能力(没有可以变现的资产或现金或等价现金的),一般情况下,出售方会选择解除合同,要求买受方支付违约金作为救济途径。


2.  若合同存在履行障碍,一方行使合同解除权,要求对方赔偿合同总价的15-20%不等的违约金,但由于房价涨幅或跌幅过大,该违约金不足以弥补守约方损失的,守约方还有什么救济办法吗?


对此,我国的合同法以及各地的法律解答均作出了明确的规定,比如上海高院曾发布《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》,在其第6条第二款规定,“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。”


因此,守约方认为所主张的违约金不足以弥补自己的损失的,可以将房价涨浮部分作为损失的组成部分,一并提出,但要提供相应房价涨浮的依据,如此一来,可以看出,法律还是公平、公正且人性的。在此,小编还要补充一句,在诉讼过程中,任何一方可以提出对方的违约金过高或过低,最终由法院结合违约事实、主损失大小等综合情况予以判定。


3. 出售方和买受方互相违约怎么解决?


在一些买卖交易中,还可能存在出售方和买受方互相违约的情况从而导致纠纷产生,对于此类纠纷的处理相对复杂,要视义务履行的先后、各方违约事实以及后履行义务一方是否行使了相应的抗辩权等综合考量,在此小编不作过多展开。


4.关于此类交易违约引起的纠纷,法律是如何判定的?

  

维护交易稳定,不轻易终止交易和解除合同这也是法律的基本精神。在司法实践中,对于守约方主张继续履行合同并且具备继续履行条件的情况,法律会尽可能支持继续交易,让合同继续履行下去。


小编总结:


遇到房东涨价违约,通常是由守约方选择继续履行合同还是解约获得赔偿。在确实买卖合同无法履行的,或守约方选择解约的情况下,可要求违约方赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。


关于房产交易违约纠纷的可参考规定


1. 《中华人民共和国合同法》


第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

 

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:


(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

 

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。


约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。


当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


2. 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》


第六条 合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?


答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。


对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:


一、双方协商确定的,从其约定;


二、双方不能协商确定的:


(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;


(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。


最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。


【案例分享】房屋带产权车位,房屋和车位可以分开出售吗?

问:房屋带产权车位,房屋和车位可以分开出售吗?

答:可以。产权车位和房屋可以一并出售,也可以分开出售。若一并出售,应事先明确房屋总价是否包含车位的价格,并书面确认,以免房东临时提出车位要单独计算价款;若分开出售,需注意车位只能出售给同小区的业主。实践操作中,不论何种方式出售,车位均单独签署网签合同。即车位和房屋分开签署网签合同。


来源:日升月起 北上广深房地产365百万中介胜经

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