11/12/22与闸北共康李琳电话探讨：门店业务怎么做？

昨天与闸北共康李琳电话探讨了半个多小时，她开了比较大的两家店，当前形势她想按能力，流水线式的来做，输入房源的、打电话的、斡旋的、交易的等等。我的建议可以尝试。根据人员情况，分几步是几步。另外1、我们可以多做附近的写字楼、商铺。2、可以包租或付定包租，加强租赁业务，这是长期向好的，租金会继续涨。刚开始看似麻烦点，请人管理不难的。3、照样可以付定销售一类，陈利民上南店几年了，月月如此，平均3套在手，从不输钱。大跌可能性不大，小跌不影响我们出售的。4、海外房产，就像三年前，我鼓励大家买澳洲房产等，当初20万澳币现在有的都涨到60万了，美国未来也差不多的。起码保涨，我可担保三年后。现在五花八门的投资，股票、黄金、期货、艺术品、基金等很多，我觉得美国一类房产不错，客户靠引导的，等大家都看到已涨了，差不多朝下走了，再涨的时候都是隐隐约约的。就像这时候，大家都关注，帮客户寻找投资方向，真正有价值的，而不是忽悠，只顾自己赚，客户亏了不管，早晚要关门的，而且内心是不道德、痛苦的。现在的中国许多房产已经出现危机，企业逃掉，承诺不兑现等等，这是中国大环境决定的，没人管，法律不到位。5、国内房产一手一定要做品牌的，相对有保险点的，这是主要的考量。

昨天与浦东凌河店小冯电话通了半小时，说了她的一个客户准备买美国房产移民，她说人家房产不可靠。我之所以带大家（包含客户）尽可能多的参加相关推广会，目的就是让他们自己知道，我们只是介绍为主，很多判断还是客户自己要关注的，除非是我们可控制的，我们会说清楚，如租金回报，涨到几个点，这我们可能会承诺，我们来兑现。希望大家在做海外房产这一块时，让客户多参与，我们尽可能直接让总代理回答客户问题，只要成功少不了我们的介绍费，因为买国外房产他们还是需要我们的参谋的。

 

11/12/20  6：20做好员工也是不容易的

昨与小林交流，他的公司关了。现在海外房产公司上班。他说，中国成本太大，员工的福利都在提高，很难维持。他觉得比较下来还是打工心事少很多。他还是一个非常卖力的人，其他人现在6点都下班了，他几乎都是8、9点才下班，不停打电话。要做的优秀，要赚钱。可见做老板是不容易的，创业是不容易的，做好员工也是不容易的。看见别人赚钱，眼睛不能红的，一定要看到他付出的努力。同时，高要求自己，做得好，一定要付出更多。

我是想海外这块与他合作，他懂英语，有过带队经验，了解双方，但他觉得压力太大，我投资他管理，他得大头，他还是不愿。他要学几年再说。6：45

 

11.12.20金正日走了，想到了朝鲜………..

实际上与朝鲜各种生活很相似，经济贫穷，管理集权等等。选择什么样的制度，就会产生什么样的政治和经济水平。选择大于努力，像我们各方面都会碰到这个问题。一定要用心去选择一种好的制度和好的人。引申到我们工作中，如果没有好的制度或优秀的人引领我们，再过几年也是不会有大变化的，与别的企业差别只会越来越大。我们每个人要看到这点。1、最好自己有能力有爱心，担当起来，带领大家。2、自己不能胜任，全力推荐或协同或无条件服从，因为找到类似的人很难的。找错了，一生的日子苦多了。

 

理财产品选对太重要

理财产品选对太重要，放在银行拿一点固定利息太不值了，互相间要交流，要寻找到真正可相信的人，听听比较，哪怕两三万或几十万，都要尝试投资，中国投资比较多，但总有好产品，需要挖掘。我当初1990年工资里扣下90元，买了三张股票认购证，成了万元户。我鼓励办公室的人员买了的人都发了小财。人生总有一些机会，要关注理财，要关心政治经济各方面，小心尝试，机会总会降临你的头上。

 

11/12/10   21：25  一手代理国内的慎重，主做海外的

刚去医院看周店长，谈起她的朋友也买了一套昆山的酒店式公寓，中茵集团的，也是上市公司。近3年了，说精装修现还毛坯的。3年后如何处理。人也找不到，对我们的影响也是很大的。我们的产品提供给客户，一定要选可靠的，十几个中比下来最好的，问自己想要吗？想把一件事做好，一定要双赢。我们不研究，随便挑挑，早晚客户会吃大亏。再找我们麻烦，影响我们声誉。从大的比较，美国房产与一手国内代理，总的看还是前者更有钱途。周老师叫人买的酒店，南通城，威海，玻璃城等等，很多。问题估计在未来会不少，早晚会找我们。尽管我们不一定有直接责任，但我们道义上，专业上选产品等等，还是有欠缺的。鉴于明明公司，明明白白的宗旨，我还是觉得总部一手代理国内的慎重，主做海外的。我分析过，我们不要盲从客户，到时候他只是怪我们的，或只做大品牌，如如家，莫泰一类，或住宅不包租的，别的都不做，如现在的金融融资都是很有风险的。                    

 

11/12/7   5：59  如何渡过当前难关

昨天见到小木桥店的小李，她来交一年的管理费加上其他的事。说起业务情况，她说“包租了20多套房子，比较稳，我与我爱我家竞争”从她的包租可看到，是一个稳定的生意，长期的。我一直提倡的。在公司附近，我也包租了几套，因为没做业务的人，包了不多。有的人看到包租怕麻烦，实际上多了用心做都一样的，真的怕累，你可以雇上一两个人管理，你同样可赚不少钱，又很轻松。问题是我们不少人总想赚一次性大单佣金，但大家都这么想大单的争夺就激烈了。包租有几个好处：

1、它可以累积的，一套一月200-500，10套就是2000-5000，20套就是一万多。

2、你赚的不多，客户的粘性就越大。冯仑有一句话“暴利哪里来，早晚回到哪里去”。我理解。暴利会带来很多风险，不敢说实话，很累，而且早晚会知道。客户关系搞坏。做一个，关系坏一个。租房利薄，明说，不累。客户觉得你应该拿这些差价，他做不了，生出好多麻烦。由此引申出我们要赚明明白白的钱，才会永远赚钱。

3、这些房子的包租，决定了未来买卖都会主动找你。当然，你能阶段性与房东聊。了解房东思想，对你买卖是大有可能的。而且一个客户还会介绍人来让你做生意。这些客户你可以引伸出让他看一手房，海外房等等。你与他们通电话的感觉好多了，不像业务员打陌生电话，或打曾经服务过的客人，总是抗拒很多。这就是网络上一直说的客户“粘性”，很多时候，客户会主动找你，问你相关事情。开发新客户是很累的，比发展老客户难度大很多。你有足够多的“粘性”？你不管门面多小，是否热闹地段问题都不大，成本大量减小。但服务一定要好，要认真。这是你永恒的服务态度，一定会带来永恒的客户和效益。另外，租房也要付些定金，包出租。免得同行竞争，抢。我们要有这点风险意识和魄力。大多数人都看得懂，但还是怕万一。成功的人大多是有些胆量的。但又是不怕付出多些的人。世间的人和事，平衡的，付出与得到，较长时间内一定是补偿的多。

海外房子请大家关注。美国是世界上最发达的国家，各种制度，生活都不错，房价这么低，还包租年回报8%以上，扣去一切税收等，这在世界上是很少的，增值是必然的大趋势，不管什么区域。移民趋势各国会越来越多，房屋的投资也会扩大到全世界，去进行比较。就象我三年前就推动买澳洲房产，与澳洲人合作，但门店响应者寥寥无几，事实上这3年墨尔本涨了176%，美国未来的涨势会超过澳洲，这是我今天说的，就象中国房价要跌，80%的人不相信，现在跌了。而且还会深跌，较长时间，根据这，该抛的就抛，买进等一段时间。做出这种判断，都是与国际国内形势挂钩在一起的，说来话长的，中国是政治地产，世界上可能也是。你或者客户，就凭眼光，相信谁，相信对了，少好几年辛苦，甚至还不行，几十年，这个判断多重要。另外，有的一手房分销也可推推，开发商有车提供。有的或不用交税的旧里。交易不大会受影响，甚至看到便宜的可付定销售。

上班了，不多写了。7：00今天关门的大多是以只做二手房为主的

7：40  洗脸时，想到今天关门的大多是以只做二手房为主的。中原前一阶段已几百个人转向了做商铺。因为商铺，办公楼税收因素没有大的炒过。对包租，今后租金还要有的涨，为什么我们前几年，至今很少投诉，遗留问题不多，因为房价上去了，有点问题也算了。未来房价跌了，中介有什么问题早晚找你麻烦。再说国外的租金都很高的，有利客户也有利于我们，我们一定要做客户满意的，我们也满意的事。哪怕利润少一点，不然，会赚的吐出去的，早晚。7：45。

 

11/11/28  从鄂尔多斯房产跌7成看到几点

1、尽管不一定真实，但肯定是某些楼盘差不多这比例了。在好的市场下，不会想到会如此严重结果的。然而，真的跌下来你真不知道底在哪里。回想起来这次政策还不是05、08年两次，新政策一下，马上起效果，交易迅速受影响。这次是慢慢形成的。当初讲跌的下来的，只有差不多20%的人。很多正确的东西可能就在少数人手里，也说明我们敢与人不一样，也就是创新。2、把房子当成赚大钱的机会，这就是结果，尤其是借贷那更要命。回归房子住的功能，少些投资功能，比较好。3、鄂尔多斯应该也是特例，大多数地方跌2-4成估计差不多。这次跌可能时间蛮长的，政府看看也没什么大乱。没钱的看看也乐意，政府还是稳定第一位，少部分人亏一点对社会影响不大，政府少一些也无所谓。以前赚了也够了，还是多抓制造业，抓精神文明，一举多得。

 

11/11/26  6：46  周六       及时总结很重要

昨与桐、寅去中欧商学院听商业伦理论坛，讲大气污染，员工关系等。我在会上也发了言。如下：1、我觉得范跑跑说在地震时首先救孩子，再救父母，类似这个话。不管对错，敢于讲是对的，言论自由，勇于真实表现自己，自己很快乐，藏着掖着，很累，对大家都不好。2、员工-客户-股东，三者关系哪个更重要？这个问题也是我以前一直纠结的，边听边想。平时我们也说客户第一，许多公司都写，如德佑写的很大。马云说员工第一。之前都说股东利益，又不能都是第一，我觉得实事求是还是股东第一。如没有股东投资这个平台，这个公司何来员工，何来客户。美国EB-5投资移民，就是要你投资创造十个就业。中国与世界上一样，就业是社会稳定与发展的大问题，有钱不去投资当股东，或没回报，就会自管自玩，不投资做股东，那一切就没戏了。有了股东投资的企业，才可招进员工，寻找到客户，员工也可学到本领，成为更好的人，或养活自己，客户可找到生活所需要的产品。3、锋尚房产开发张总，为环保，这种天衣服穿不少，为了适应不同地方气候变化，脱衣方便，不开空调。他造的房子，不装空调。我也是环保的，平均一周开一次车，我蛮认同他。4、客户体验？《乔布斯传》讲到专业人员不一定要花很大的精力去做市场调查。我觉得有些道理的。1）成本很大的2）专业人员是专家，平时听的已不少，加上整天在想，人们大致的爱好需求与社会的综合状况都是明摆在那里的。如我认为现在要抓海外房产销售，很多人觉得作用不大。就如前半年，认为房价要跌的还只有2-3成人。这里面的问题永远存在。只有非常专业，勤奋的人，才会得到真谛，绝对是难事。不然，对大多数人来说，起码损失几十--几百万，对企业就是几亿-几百亿的问题。随便听听，某某想法，是不解决问题的。因为中国随便讲讲的人太多。此刻我想到了，乔说的，“追求内心，不要为别人所活”大致这意思。对自己也就是全力以赴，追求最好产品，引导客户，引导时尚，跟我们走。7：43

 

加盟模式的确有利于抵御风险

   5：39  从这几年，大家多少也可看到，我们加盟模式的确有利于抵御风险，也证明我们有发展前途。那我们要马上行动起来，修正我们各项中的不足。把员工手册一类工作加快推出来，把明明服务提高一个层面，那我们企业和个人一定会从中得到荣耀和实惠。因为明明大模式是正确的，也就是企业战略是正确的，只要好好执行了。5：45  夜深人静，写东西，不受干扰，写的很快。引申到任何时间都需要静才能写东西。想到安静地方写是有道理的，除非你很有定心的，影响小些。每个人自己的工作流程，对于管理者来说都要自己先写，“做你所写，写你所做”这是写流程的至理名言。在这基础上，再上级或专业的来修改。

 

11/11/22  7：01  温水煮青蛙

所有人都要认识到执行好员工守则的重要。这几天，就要员工守则公布了。大多数员工都知道，以往有几次执行后又停了。大家可看到执行有难度，来源于会影响我们的一些习惯。或某些地方增加了一些麻烦，如穿正装，打私人电话等等，会有不少的问题，希望大家个人服从团队，局部服从全局，这是一个很普通的道理。只有这样，明明才会做出品牌，我们每天上班更有感觉，企业变化才会越来越大。不然，如温水煮青蛙，在没有斗志浑浑噩噩的工作环境中，我们一步步在走向衰落，直至关门。这现在看到太正常了。门店在关，很多是因为我们的品牌，服务不够好，大家没享受信息共享等各方面连锁优势。从中可看到，总部的管理水平提高多么重要。

员工守则，要严格执行了，希望各位主动服从，任何违反是错误的，大家也看到，多年来没执行好，做的是没劲的。如果都是严格执行，面貌会焕然一新。个人的内心也会喜悦的，不信吗？全身心投入，试试看？薛7：20

 

11/10/9美国退货感想

退货方便：在旧金山市中心， watch专卖店买了一套8个表607美金，因为代买的要限量版1500元一套的。我离开店半个多小时再返回，说要退，店里人员一句话也没说，ok。就帮我办退货手续。如果在大陆可能没这么方便了，总要说上一大堆话了。后了解到，几个月，甚至1年的货都能原价退。真不容易。

 

美国每个家里水斗下

美国每个家里水斗下面接着一个粉碎机，吃下来的菜皮，鱼骨一类全部打碎，通入下水道，免得湿的厨房剩余东西倒入垃圾箱。垃圾通常分4-5类，草、报纸、塑料等等。一周一次堆放门前，专业的车收各自的东西，这些对空气的洁净，废物利用大有好处。

 

国务院总理：温家宝

国务院总理温家宝，副总理李克强，民航局领导，各位领导好！  

我是上海明明房产经纪有限公司的总经理，薛超，有几点想法说说：1.这次9.12—30日在美国考察工作，做了十几趟飞机，因为想省些钱，每次转机加在一起100多美金，飞机几乎每次坐满，我觉得这与转机的票便宜有关，另外，可能美国的航空公司，通过淘汰，留下来不多，这样再加转机这一方法，满座率高许多。满座率太重要了，像中国的春秋航空一类。详细情况我不是很了解，但我觉得航空公司加大市场作用，兼并组合，提高满座率，非常重要。再加大转机力度，可以好很多了。企业有利润了，不失业了，又环保了，用油差不了多少，我是很注重环保的，注重成本，中国坐飞机的人不算很多，真好让要廉价的人多做转机。

2.我回来坐国航       CA   986  29号14.45分，旧金山上机，预计30号。22.30到上海，在北京转机17点到北京，但在北京机场，说好20点上机，后拖至21.30上机，到上海近24.00点。延误近2个多小时，听说美国一个小时陪300美金。在旧金山候机厅也延误，工作人员手忙脚乱，环境很吵。更严重是，北京下机后，一工作人员举牌带我们10多人转上海的，验护照出来后，又到一安检转国内的，又验护照，由于系统不稳定，半个多小时，输不进信息，后输了两个名字又不行了，足足站了等1个小时，旧金山已经坐了10个多小时，

1.刚下旧金山的飞机，没出外，有必要再安检吗？我们不能图形式，效率是重要的。浪费了很多人力，物力，耽误了乘客的休息等等，2.飞机登录系统怎么会这么差劲。首都机场太不应该了，还有国内的，3--4小时的航班，不要提供吃饭，太浪费了，从采购到储存到发放收集垃圾等等太不方便，可以在机场吃，或回家吃，最多发一小包东西，饮料，票价少50元也很好，美国国内均如此，我觉得很好，向人家好的学习，再在此基础上比美国做的更好，首先是大胆引进学习。写了这些总想一吐为快，作为祖国一员，要出些主意，如有不妥请指正，不写总觉得不对，所以已过了几天，还是补写了。

感谢各位领导百忙之中看我的邮件，谢谢！

 

                            5:37招聘新形式

昨天，去浦东张杨路招人，300元半天，还送网络招人。我去了现场人比想象中多，本以为不是双休人很少。几点想法：

1、以后参加各区的招聘，我们多去几个人，主动在现场多个地方招人，拿着介绍的手册，边看边讲。不要等人来，可能效果好很多，这是在天智咨询听课学到的。他们一次招聘比人家招到多，数十倍人。

2、叫加盟店也来，发信息、30元一个店，谁招的算谁的，登记表上标记一下。帮别人招的，成功有奖（按以前的奖励参考）

3、全天应聘的，写上的明天九点公司一楼开面试说明会。半天的下午1点回公司，愿跟我们回来公司的供一顿快餐，叫车或地铁，登记表上写好。

4、写好一个招聘话术，按这个去招，会前与各分公司参与招聘的人说一下。

5、未完

 

11/5/5明明现在状况和未来

我们现在200多家店 ，收入主要是加盟管理费，每月500元，另是押金5000元，一次性品牌使用5000元，打合同和一手代理一些收入，6个承包，3个直营。总年收利润几十万元左右。

我们现在业务开展的很不够，只是在做一些维护工作，加盟部实际1个人，也不做业务拓展，每月做3000元左右广告，主要靠客户间的转介绍。加盟的潜力远远没有发挥出来，如有合适的人带队，搞一支队伍几十人，在全国各地拓展，会很有作用。相信我们的名声，实际状况上海销售面积，佣金等前8位，一定会更有作用，几年里面，加盟数至几千家完全有可能，管理费等3年可达几千万。

一手代理，福美来一年几十个人，做了1-2个亿这也是我们要做的。加上我们店多，销售能力会很强，现在很简单的拿了一些分销项目做做，一年也有30多万利润，实际是上亿的利润，只要找对人。

网站是核心，做一个类似于美国MLS的房屋中介房源网站，美国人95%以上的房子成交都在此网站上，这是一个BtB的网站，今后中国也会是这种中介之间合作网站，而不是搜房，安居客一类BtC网站。明明有几百几千家店，再吸引同行加入此网，未来不可估量。今后上市可能以此为主，未来的大利润也在于此，不可估量。先投入点，让所有门店上信息，未来再收费完全可能，今后加盟主要的吸引力就是它。

另外一大块，独立经纪人业务美国发展很快，把尽可能多的业务员吸引到明明这个平台，给他们最大的提成，最好的服务，最高的信价比。不发工资，自己做老板这一潜力也巨大，都是几亿的利润，再等着我们去实现。

另外贷款，装修等部门，都是我们上下游，有许多业务可做，利润可挖掘，就是我们如何找到有雄心，有品质的人来担当。未来一定前途无量，你是其中之一，会得到多大的荣誉和实际利益。欢迎各位踊跃加盟。

 

11/4/1 6点39分  物美价廉的东西都需要向专业的人学（谈培训）

    并不一定价钱高的东西，一定是好东西，一分价钱一分货是不一定的。很高级的化妆品与大宝的差别是不大的。炒作概念是厂方一贯的伎俩。许多投资都用在广告上，产品本身一点没什么。再说化妆品瓶里面的东西，价值还不如一个瓶的价值，更不能与铺天盖地的广告费用比了。

联系培训也如此，我05年起就参加一些专业的咨询公司培训，我早就意识到他们在中国阶段性的作用是很强的。君不见都是几万起家，3、5年后上亿的大有人在，起码十多位，近千位的有几千万。老板也不是傻瓜，企业是需要专业的人来培训，这是发展的必然之路。老板不可能全包。

   我们的中介，尤其现阶段空些，更要抓紧整合队伍，实际市场好坏问题不大，关键如何做得比同行好，名列前茅。培训是重点。同时找谁培训？很重要。如何找物美价廉的？我可提些建议。

   陈安之是中国培训界成功学第一人，现在赚大钱的讲师，几乎95%都是在他手下做过或被训练过。这些学生讲课2天1-2万大多数。他倒坚持2-3千2天。他曾说过，量大是做大的必须。我觉要常常记住。在收费上，他认为收的高是不长久的。所以，他的机构是收费便宜的。今天浦东秋霞路40多人2个小时1千元….

  7点10分  陈安之投资的天智咨询，经常有免费公开课在莲花路已有短信发给你们，如参加3天2晚，包吃2.9千，另送光碟几大盒，成本也要近2千。这个价我知道是很低的，我常听课，知道行情，知道他们的实力，前2次，已有5位报名，希望有团队的，或想成长的同仁们，多主动去听，事先有一天公开课是免费的，绝对物超所值。要老师到门店讲2小时1千元，请联系吴小姐63272163.

 

 

 

11/3/31 改变从学习开始

4点58分

刘胜佼带来的2天千元不到的培训，在现形势下是值得，更重要是思想上要认识到学习的重要性，学习的能力也就是学习力，是一个人一个企业发展的第一重要的。陈安之的学习东西，是精神层面的东西，远远比所谓的工作中的技巧重要的多，工作的能力没提高，技巧没学到。关键是自己学习动力不强，没去抓紧时间抽空学，让许多不重要的事占用了。总想走捷径，来教你。思想上没目标，没想到一定要做到，行动上一定是低要求的。蒋煜德一听刘胜佼说马上报了，金全听了明天组织2小时40多人听，共1千元，知道很需要，这类所谓虚，实际非常实的东西。如自信，感恩，团队合作，竞争等等。翻开各类的培训，我觉得是如此亲切，我们每一支队伍太需要了，都需要。尤其对管理不够的企业，它会带来人，企业的改变的。改变就是从学习开始的，向专业的人学，向精神世界丰富的人学，是非常非常重要。

 我所写的东西门店有不少老板们在看，因为他知道，这对人或企业的提高很重要，有同感。愿我们的管理人员，员工都有这种意识，它会让你提升。我所选择的培训，应该是常人认为合算的。有的追求学习进步的，是不多考虑。大多数进步更多更快。

 我写这么多，也是让更多的门店看，交流人生，交流管理，对自己未来一个交代，我是认真的度过每一天，没有荒废，如果没搞好，也是一个小小的理由。曾经努力过，奋斗过，我没有不负责的度过人生，对朋友，对后代有个交代，这是蛮重要的，做一个有责任的人。

 说这些希望大家能领悟到，以前讲了也不少。现在存在很多问题，如果不听，会越走越远。像温水煮青蛙，自己不知道，很多坏习惯，已经很难改了，已经跳不出来了。一切写出来的目的，未来有个验证，谁说的对和错，从而证实人生的价值，我想有这种追求对人可能是很好的事。

4点31分，鼓浪屿大厅，茶几上

拍印花的玻璃，印花的地板玻璃，栏板，桌面玻璃不易抬起，放东西，易碎些。好处不宜烫，看似挺观。正规。有拍的照，搞好一些，8㎜。1280元，桌面差不多30元，显示屏下也不要，抬起放东西，不方便。4点55.分。透明的厚塑料价格，玻璃印花.，装塑料花。

 

人一定要信未来，不然面临地震等很恐惧

人一定要信未来，不然面临地震等很恐惧，不知所措。昨晚看地震画面，瞬间福岛1万多人没了，海啸，瞬间的痛苦，只有深入想，才会体验到。再想你有信仰，相信未来，另一世界更好，就会很快乐的，行进在另一金光大道上，如果没有信仰，不相信什么，会觉得太痛苦了，觉得无力。反之觉得蛮好，又到另一快乐世界去了。这是上帝的旨意，神的召唤。可能就不会有痛苦，内心和表情。而是内心激动，表情灿烂，这是完全可能的。一早醒来，朦朦胧胧。我想到这些，所以把它写下来，对人生可能有很大启示，会决定未来活着的质量。

 

尸体抛在荒野让秃鹰吃掉

11/6 昨刚到越南沙巴看到烤乳猪，直径8公分粗大钢管从嘴穿过全身屁眼出来，（可能一边剖开的，没仔细看）初看蛮惨的，想想，也只能这样想了。一切动物的归宿、以生命的诞生至死亡、人也一样。只是生命过程中尽可能快乐点、结束时也少些痛苦，甚至不要痛苦，这就好了。还有学好正确面对死亡、如果有了信仰可能就好很多。  上次看了一个日本电视片段《殓俭师》一位老殓师，大口吃着鸡鸭对新人教育、意思自然界、生物界到处是如此，一物吃一物换得新生命的成长。也想起，曾看到的一篇报道，非洲某个部落，现在还很原始。不管老人、孩子死了，大家都分等级把尸体各部分吃了。还有听说西藏的天葬。尸体抛在荒野让秃鹰吃掉，某种意义上都是一个良性循环，很环保的。我也希望未来天葬这一形式能普及，我首先报名。资源充分利用，一个生命体以另一种形式，进入另一生命体。像我们要了70元的乳猪后腿肉，从一个整体的挖去一大块，吃进了我们肚里。它的味道也不知道好坏，心里总有是否干净类似的想法。烤乳猪是个大菜，奔着这个名声，真正应该如何的，也不知道。回想昨下午，躺着休息时，听到附近类似小猪惨叫声，仔细听真象，此时最痛的时刻……但愿能痛的时间短些，真如我杀鱼，一直是重重的几下摔死。再剐鱼鳞，对它对吃的人都是好。我一直支持安乐死，其实是很重要的，利应该大于弊，如果某人曾有过这种难以忍受的痛，也一定会这样想的。

11/3/1

2011.3.1评比“小结”一类还是无记名手按圈比较好

1、用邮件最后我看，一还是不够公正，二我也没有时间参与。最最重要是体现民意，体现公平，公正。我内心是非常注重的。财富再多，是不能替代人的某些普世价值理念的。可能我们还不够富裕，更可能是我们没找到一条引领我们幸福生活的这种理念，相信迟早大多数人都会回归认可这种普世价值理念。 2、我们从小范围就去学习，用好，享受这种无记名投票的模式，对纯洁心灵排除舞弊，培养企业中的每一个员工，从制度上，克服邪念，让大家充分、不受任何影响的表达内心思想，对企业甚至于对国家的发展是非常重要的。因为，在这个物质欲望膨胀的今天，我们失去了很多，真正美的东西。我想真正能反映民意的无记名评比是很美的，尽管开始也可能失误。

目标，很重要

1、管理中交办的事，很多被拖拉毁了。如早会说了某件事要做，如不去做任务单签字或拖拉很久，借口很多，或做了不深入，写了不够好，这一方面说明员工只关心  要考核的东西而不大关心上级想要做的东西。再深一步说，是目标引导，教育或选择不够。2、相同目标的人在一起就可以双方快乐很久像心有灵犀，不用横竖关照，因为你的要求，就是他的需求，所以在一般情况下，任务单一类签名承诺是比较好的。

从梁洛施的分手看到的几点

1.对双方都是好事，双方不安分的心，可以选择自由放飞，回味和偶然见面也是不错的，何况3个儿子带来的关系是永远的。 2.从老爷子的角度，可能梁背景等不如英王子是同等关系，娱乐圈某种意义上，并不完美，再说学历太低。 3.梁的退出有利显示尊严，人格魅力，人是平等的，财富不是最重要的，自由和尊重更主要。更可能李嘉诚会感到些许遗憾。不退出说不清，道不明，外界也会如此看。 4.梁是聪明又爽直的性情中人，她不受传统羁绊，大胆先说出来再说，颠覆传统，最终对双方都有利，有多少相好碍于面子，失之交臂，后悔莫及。对营销模式或是很大启发。怀着一颗双赢的心，不要太顾及一些自私的所谓传统观念，我们的生活，我们的工作业绩会更好，更灿烂 。 5.梁的这段经历，会大大丰富她的一生，提高她的人生价值，而不是降低她的价值，人追求的是人家所没有的东西，而不是人皆有之的东西，这是价值的体现。 6.她在演艺或教育背景上，因为此事会有更多的提高，因为她悟到一些东西，再说她还很年轻。 7.一个东西的毁灭，往往带来某一种新的东西的诞生。如一个暴政的毁灭，意味一个文明政府的诞生，引申出（可能不太合适），梁李的这段婚姻结束，可能双方都会迎来更好未来，一般大多数的变化，都是螺旋式向上向善向好的方面发展。 8.也为了增加一些网站点击量，随便发表一些想法，望大家多看网站，这是我们的最终目的。

11.2.28昨天看马云视频感想

昨晚看优米网，马云视频有几个观点分享：1、美国不仅仅法律制定的完善比较早，更由于是基督教信仰的人占绝大部分的国家。所以很多的事在信仰下做的比较顺，可见共同的信仰对一个企业或国家的发展很重要。2、一个人的发展主要是体现在八小时工作中间，如果你想要发展，有梦想，憧憬好生活，把八小时的工作一定要认认真真，做的有成就感。对得起自己，一定要快乐，不然一定要动脑筋寻找适合自己的工作，否则浪费太大太大。3、20岁的年轻人你们现在所干的，20年后就是你们的结果，如果现在不努力，未来就是平平庸庸。。。。。。由于时间关系不多写了，这个网站是中央电视台新闻首席主持人王利芬当CEO，她曾主持“赢在中国”、“我们”等优秀节目，她已离开央视。这是一个视频节目，不错，希望大家多看看。

 

11/1/27 美国买房大致情况

1．物业税大致每年1%，买卖双方都不碰头，不认识，房客来看房都避开的。有的甚至双方经纪人不一定认识，只是网络上联系。在家就可操作，照片等资料都非常详细，客户需要什么经纪人都发过去，给客户一份详细的建议书。有的客户通过经纪人发的各种资料直接定了也有，钱款全部打到一个公正的机构，什么时候给房东，最后佣金税收都全部扣掉，再打到各个人的手上，都不经手钱款。30天之内基本全程搞定。合同都可在网上下载，网上内容很详细。要卖掉房子的人房门口放个钥匙箱，经纪人有专用的钥匙带客户去看，按个密码。走的时候放个名片。总的佣金6%房东付，双方各拿3%，一般没有折佣的。保管房款的也是比较大的民营企业信得过的，专业的。贷款公司，经纪人和房客可自己找。

2.卖出方要回答十七个问题，屋顶漏水，空调好坏，保修卡，什么时候维修的等等。修了几次，都要非常详细的回答，不能隐瞒。这张纸上签字，交易时一起交出来才可交易。客户上网找某区的房子都是找中介公司的网页上面的经纪人，没我们这里搜房，安居客一类的房源发布网站很少。由中介业务员再到一个很庞大的MLS房源库里去寻找客户所需要的房子，这里面的房源都是有证书的经纪人输入进去的。买这个端口一般300美金左右一个月，95%都是经纪人之间合作成交，极少一部分亲戚朋友买房不通过经纪人的。

要拿证书到当地的房地产学校参加考试，学习资料网上都有。详细情况都会告诉你的。

房客信息不上网的。

3．中介之间没有恶性佣金降价的，业务员学好以后证书拿到再要到一个中介门店挂靠。谈好分层比例，MLS端口价钱等等。今后和客户谈成后，中介的小老板还要在业务员的单子上签字才能交易所交易。挂靠的好处可以轮流接客户打进来的电话，值班模式可以转接到家里接听，不需要到店里的。现在的分层大致是一九分层，老板拿10%。国外不大讲究门面，店内老板都是年龄较大的，做业务都是年纪轻的较多，平时门店都是一两个人。与业务员的联系都是网上，可以说已经达到虚拟的门店。

4.美国人现在上门店买房子的几乎没有，都是网上的多。上网的客户质量也比较好，在美国经纪人工作很有档次，素质很高。门店老板组织一些经纪人培训和一些管理，美国的买房环境已经非常完善，客户也很遵守规则不愿自己成交。

三、明明房产是十多年一直推崇独立经纪人模式的，05年1月薛总就写了一个整版在明明报上“独立经纪人的优势”“独立经纪人的规定”等等，见明明网首页下面“明明报纸”。为了进一步学习未来真正的发展趋势，薄利多销，有利店东，业务员，客户长期发展，明明总部决定推出独立经纪人提成90%-100%，成交每单收服务费，税收另计。相信明明近15年了，做事大都是着眼未来，充分考虑着合作者的利益。

四、在美国等发达国家broker（也就是中国的门店老板）与经纪人的分配比例越来越少，甚至5%-10%，其余90%-95%均给独立经纪人，美国大的几个独立经纪人组织都100%佣金给独立经纪人、或兼职业务员（有证的）。他们绝大多数均是不拿工资，不去上班的。broker收月费

五、春节后，总公司准备组织请蒋小姐讲美国房产经纪课，请各位一定过来听。

 

11/1/21购日本冲绳卡福酒店，年收益大约5%左右

薛总前几天去日本冲绳卡福酒店看了，具体照片明明网上首页导航条上有。前几年年回报分下来平均5%左右，一季度寄租金一次。一套一室150多万人民币，2室200多万。半个月拿证。20年租赁。与酒店运营商分成。日本人管理还是比较稳定的。详细资料到薛总处看书面资料咨询日本总代林莉斯：13918448185（中国）、0 80-1027-3001（日本），邮箱：lin@kjm-inc.com

 

11/1/21听思八达张老板分享

思八达会员张永生讲话：1、每个月底评优秀，开大会，如财务、门卫等等。方法是自己先站出来背对大家，现在是面对面2、我们是一家人游戏围成一圈，十几个人最好。3、酒文化：倒满是认真，喝要快是速度，茶杯倒过来是执行。4、上下同欲者胜，喊三下大家一起干杯。5、我爱你。一级一级干杯。为下属，均会感觉。每桌之间PK。6、思八达年会市场化，讲师的选拔环节，所有老的讲师除老板本人外，都PK10分钟，新的讲师讲20分钟，老的下降了近50%，十个降下来。像市场产品开发奖，特殊贡献奖等等。7、张总年会也一样。第一名500元，第二名300元…营销、采购等等评5名，以前看上去能行的也不行了。8、每个职务聘任期都是一年，到年底结束。到春节这一两个真空期只有责任没有职务，等待年后，所有人重新聘任上岗。看态度等等。9、愿意做财务、采购的，自己站出来发毒誓，不贪污不受贿。不拿差价不占好处，自己宣誓，录像照片签字。最后评比，每月月底录像放一遍，相关人员看。10、当下法，无上法。11、感谢林总给我的成长，感谢某某为公司操劳。12、修炼大法。早会文化最独特，无限精神，执行，爱的文化。早会非常重要，学会微笑，魅力无穷，开始微笑，好人亲近。微笑使人心身愉快，大笑使人彻底放松。13、赞赏：两眼一句三冬暖。是生命的回声，是无敌的武器，心灵的投射，你送出去什么就得到什么，送出玫瑰，手留余香。

 

1/9社会急需推广自助餐，减少浪费，促进环保低碳

又到年关了，吃清的又多了许多。每每看到同桌上，每次1/3或更多的菜肴剩下或倒掉，心里五味杂陈，真心痛，真想把余下的全吃掉，但不可能，这些倒了多可惜，人吃的，丢给猪一类的吃是极大的浪费。我作为民营小老板，也有一些吃请，但更多的是一些上层的吃请，可能更厉害，我大力建议从政府部门、国有大企业做起，推行自助餐，他的标准也可以是高的，关键不要有吃剩下来的倒掉的情形，尤其是对我们，还是发展中国家来说，就是发达了，我们也要不浪费，政府带头，各行各业都会效仿，不搞圆桌餐。

 

11/1/10在2010年年终会上的讲话

各位加盟店、直营店同仁、各位领导、各位来宾，大家好，首先祝大家2011新年，身体健康，工作顺利，万事如意。2010年悄悄地走过了，一年一年很快，回头看，我们增加了一些门店数，这是各位同仁对我们的认可，但是，确有很多问题没有改善。如去年年会上讲的，总部各项管理制度的建立和网站的建成，这两项都没圆满达成，这需要我和我们管理人员深刻反思，原因何在。因为这两项太重要了，尽管这一年这事情在做，但进展太慢。

新的一年，也就是这二项工作首先重点抓。抓一切工作，首先是抓人。我认为我们中的同仁，与总部能深入合作，可能对双方更有利，更有发展前途。总部已有这么一个近300家的连锁平台，今年仅仅70多家分公司加一些新开的或没密钥的门店又获得全上海成交面积，成交套数20强中前8位，另各近200家独立的事务所成交量都没有算进统计，都是各算各的。讲这点说明，各门店业务能力是蛮强的，我们即分散（各自做）又集中（在明明统一旗帜下）的连锁模式，是符合世界房产经纪业发展趋势的，这一点很重要，顺势者昌，这是规律。国外超过5家的直营店是不大有的，因为调动内心的真正的动力还要靠股份分配机制。德佑房产09年异军突起，最主要得益于30%股份归店经理。从这一推理，我们店东100%股份，干劲肯定更大，更符合发展趋势。同时管理团队也是非常重要，是保障。总部的团队，还比较弱，所以我要花很多精力在招聘上，就像一个非常能干的店东，曾经年佣金创中原前3位，他说他现在80%的精力，不做业务，只管招聘一类，可见找人的重要。一切是人的问题。业绩好坏80-90%是人，而不是借口的理由。

与以往一样，希望看好房产经纪这行业，看好连锁，看好明明这平台和我这个人品的，我们交流几次，能有缘合作肯定是好事。合作可以多种模式，打工、拿工资、拿提成，也可以拿股份，可以是管一个业务部门，一条线，如一手代理部或直营部等等，都可以谈。总之，合作是一切营销手段中最好的手段。当然，大家浅层次上也知道，合作很好，但碰到很多问题，退却了，这也正是为什么要大力提倡，因为不容易，要获取合作共赢，需要解决思想等很多问题。大家要敢于尝试，接触。就是自己的门店，要招合作伙伴。年龄大的，可找人承包或股份给多些。要搞大些的，或很怕亏的，也可采取这种模式，这一类的问题很多，关键要花精力去找合作的人（这比做业务，赚眼前这点小钱重要）。欢迎大家到总部这个平台来，研究合作的模式。

上面讲的是人的合作。另一个是信息的合作。最近下面门店，很多门店说到了网站，房源需共享信息。我一直认为这是连锁的最重要的一块，最有价值的一块，也是我们店在上海最多，也就最合算的一块。

在一个好的网站还没有诞生前，希望大家互相电话多联系，有的在做的，结果很不错。有的多种原因没谈成大致1.不认可合作。人都是私心的想多拿，很难。2.蛮熟悉的，生怕业务谈的不好，反而影响朋友关系。3.谈的之前，不好意思，把佣金说在前对方也没说，不烦了。4.不相信别人的业务能力，生怕把业务搞砸。5.合作后跳单，公司怎么管，管的了吗？等等一大串问题影响了合作。现在很多人提出合作，可看到大多数人都想。但我想说一句，面对以上5个问题一类许许多多问题，我们在未来的合作中一定会碰到的。如果我们没制定好一个规则，不宣传这个规则，不严格执行这个规则，是很难搞好这个合作网站的。

明明网上有一个“明明合作草案”，写了几年了，想听听大家的建议，建立一个好的网站，是我的夙愿，我写的一篇论文，就是“加快引进美国MLS系统”，这种未来走向封闭的经纪人独享的房源大超市是很有道理的。它大大减少了外行与经纪人之间的乱聊，费了我们好多宝贵的时间，最终10个经纪人只有一个做了业务，甚至客户自己做了。这个不多说了，文章在明明网上。我们现在开始，网站也不排斥所有人都可以登，未来再做调整。新的一年来临了，各位要总结过去的一年，这对我们做好新一年工作非常重要。在做一手房上，我们是否要花更多的精力，甚至国外的楼盘大胆尝试，有的可收购的可能更好赚钱，值得关注，租赁的是否可多包租些，人员招聘要加大力度，花些费用，是值得的，听说有志远新人，2千多，台庆3千多，易居5千多的，这说明招合适的人，一线的人重要。引申出敢吃苦的人会越来越被社会重用，也正常，少总是比较珍贵的，鼓励人们去做这部分人。

总部张桥直营店上周，装进7台电脑，是两边靠墙放。屏朝中间。（大家看照片）。我觉这也是可尝试的，王顺清提议，以前很保险的，客户让他参与，开心，我们也轻松。看好坐中间会议桌，我们联系，再洽谈。电脑不一定每人一台，靠边地方也省。总之，要创新，要找到我们与别人的不同之处，找到我们的长处，我时间拼不过你，可拼人脉关系，可叫十多年的同学，同事，邻居看一手房。像崇明潘经理，刚做门店全力抓一手，崇明发车去南通等近200多人，一车一手，做惯了，不难的，会转介绍。免吃免交通多好。做国外早晚也会有。这次我去了一次日本，情况是………另西渡店说乍浦巴黎只返2点，福美来也介绍一手。我返80%-90%，主要做量，也是服务一种。总部一手一贯如此，我们互相合作多好。

在各个方面，反省过去，反省每天都是非常必要的。不思考、不总结、白白过了，很浪费，做了越大，越要每日反省。我们每月在一起，就是来交流每人的反省。一次可得到几人，几十人的反省总结，这都是大智慧。今天在一起交流一年大总结，对每一人来说太重要了，要好好珍惜，好好交流。

最后也要祝大家兔年各项工作有所突破，比往年进步更大。“兔”与“突”声义相同。兔子窜起来很快，这些都预示2011年是个业绩不突飞猛进，起码也要像兔子窜几下的，体现新的一年，新气象。

祝在场的各位，新的一年身体健康，工作顺利，万事如意。

 

10/12/16工作随笔

1、尽管公司装修有些小范围，适当的安排好一、两天的工作，需要的临时改再说，这也就是一、两天的目标要求，自己也可以腾出时间做更重要的事。前几天每天陪着他们随时提出来很浪费时间，从中说明做任何事提出一个考核目标很重要，哪怕是一天的目标，对你上司来说可以安排自己的工作。2、现阶段总公司管理部门相对涉及业务多些的就是加盟和一手房，抓紧考核目标制度，告诉大家目标考核是最主要，最前的一步，不然，是无本之木，管理就是管和理，目标完成过程中的一切问题，无目标也就空管了。3、今天把2部门的目标考核，商讨一下。4、以上内容，也就是日报中的每日反思，每日总结，每日感悟等等。确实是工作一天得到的最重要的收获，会大大提升自己，不去写出来总结，不会记住的。大家要养成写的好习惯，不久你就大不一样，思想、精神面貌、薪水、职务等等。因为你改变了。为什么改变习惯如此难。所以要敢于去做到，必定有好的结果，把困难和痛苦熬过去，变成享受，真的是想的问题，这样想是苦的，反过来正面去想，就会是甜的，端正立场是关键，才会实现好的结果。4、由于上午时间紧，我写的有点跳跃，意思大家领会，想一想。5、我写的东西大多数随时想到随时写，希望对大家有所帮助。这年代没时间看长篇大论了，豆腐干式的文章作用很大。希望大家重视小块文章，随时获得启迪。

10/11/29 施志毅采访

1、网络营销可以说是未来最重要的手段，比传统的派单，电话，陌拜等等好许多。大致现在成交概率在60%是网络，40%是传统方法。年龄大的门店，未来也需要招年轻的去应用网络。不然，会大大影响业绩。我们的加盟店，不少是上海人，年龄不小。经验和人脉不错，但也要加快找年轻人，做网络营销，才不至于落伍，业绩才会提高。2、不同的物业都需要网络推广。3、网络营销也很讲技巧，如标题，照片，格式等都会对结果产生影响，对各方面都精益求精。4、成功标准应当是成交量。5、与房产网络合作，利用现有的近300家门店，把这网络做成上海乃至全国前几位房产网络。6、多到一线中介公司，了解大家的需求。7、目前的调控政策对市场影响不大，接下来我认为在国际国内形势影响下，会出压制的政策的。房产是个综合的政治问题，让房价上涨，利少弊多。8、目前调控使一些门店难以为继，关了近20%，估计还要关。9、现在的限购，信贷，税收方面影响还不算最大，房产税出台影响定会更大。10、困难时是培训好机会，平时忙于事务。困难时是真正考验一个人的时候，应该比平时更忙，房源，发布，带看，跟进等等要更多。11、网络也是一样加大使用力度，用心提高房源的编辑等工作，提高发布的效率。            

 

10/11/15  房价基本上是要向下的

房价基本上是要向下的，30%左右都是有可能，时间长短可能半年左右，详细的说法在“明明房产”网首页转载了“搜狐”“搜房”“新浪”，“中国加盟网”的视频，每个视频40分钟。归结几点，1、许多产业都去搞房地产，对制造业严重打击。在世界上我们没有品牌产品，一条牛仔裤，人家卖几千几万，我们几十。2、许多国外民生领域，都给外资掌控，未来他们漫天要价，通胀已显现，我们资金炒房产，没有含金量，自己赚自己人，外国人很少要你房子的，也是为了抄捞一把，不想长期居住。3、年轻白领，几十年薪水才能买房，谈房色变。啃老。缺少成就感，安全感。会产生不满情绪，比比国外，大多数不到8年可买房了。4、租售比，中国住宅出租平均2个点。国外大多数5-8个点，实际的空关率，说明了房子造了偏多，价格有恶意抄高嫌疑，不是真正市场需求。

 

采购的一些原则

1、询价的和具体谈价签协议的是另一部门的人，不能是同一个人。2、谈价必须我方2个人以上。3、必须在公开的场合。有旁人能听到4、岗位肯德基是三个月左右就换，有的中国公司一年换，轮岗。

 

10.10.30向一线学习

最近市场对一线打击蛮大，未来较长时期都有可能如此，以前很难再现。不管直营还是加盟，每个人，辛苦不少，收入甚至没有，管理部门的人，要有同理心，你去做，会如何。平时在我们管理现有效率下，我一直有些倾向于一线，因为对一线帮助是远远不够的，再说，没有一线，我们很少的几家店的收入，就更可怜了，业务人员都非常难找。找个好店长，帮公司赚钱更难了，找人如瑞虹店林长坤说他要花80%时间去动脑筋，可见，人不是随便来一个就可用的，很烦的。总部人员，向一线学习比一线做得更好是必须的，管理人员工作涉及面广，影响大，不是业务员，犯错也是小范围，影响个人，可容易评估，管理人员，隐性的多，出了问题，容易躲，也就会造成长久的思想内，不去改掉，没人看到。所以自身觉悟高，素质好，纠错欲望强，不掩饰自己，实事求是很重要。不然，几年后，业务员在每天的纠错中，每天前进，我们纠错反思不强，综合素质和能力就会大幅下降。希望管理人员，好好注重学习，一定要比一线做的更好，严格按所规定的去做，养成一个企业好氛围，我们每个人的提高就可能了。

 

10.10.31 林店东：我用80%的时间在做招聘

前几天在虹口瑞虹店，林长坤店东说起他用80%的时间在做招聘人事一类，一个近10人的办公室，花这么多时间在人事，可见人事的重要。尤其要说的是林是一个非常出色的业务高手，香港人，当年年薪60多万，因行业变化，他去中原做业务员，月薪一千多，可怕的是，他半年160多万业绩，可谓中原里第一名，这么高业务能力，花这么多时间招聘，可见招聘重要，各店东，也要在这方面花很大力量，不要只顾业务，后绩无人。

 

10/10/21  5:29

要统一搞一个企业邮箱，短信内容都发出，一次群发量尽可能多。

网络，短信等立体营销。

我老板们的邮箱都加通讯录，加盟店邮箱如何搞，员工也可参加，房源等都可发，公司可代发。专精营销很重要，加盟店和朋友们之间业务信息邮件传不亚于放付费的端口网站的。公司准备做一个网站，让合作更便捷。

 

10.10.22薛总同学生日聚会三点随想

1、21日晚同学老公70岁生日，差16，看上去50，60，整天唱唱跳跳，来了一帮这类朋友，晚会很是热闹，有些水准。经济也是工薪退休，可看到一些，幸福指数与经济不是必然的，与你选择的生活方式大有关系，并不一定需要很多钱。他老婆做保险，比他能赚好多。夫妻双方的思想，文化是关键。2、同来一个农场好友，住曲阜路，拆迁等了20年还没动，住的条件很差，钱也很少一个人一月总的2千，但幸福指数他自己觉得很高，我也觉得比我高，儿子是闸北区4个中一个上海市三好学生，大人也不大教育。主要是父母平时的榜样作用，这比自己做不到，一定要孩子做，好很多。3、同学有一个澳洲移民30年的说，中国现蛮有钱，国外租房的很多，买不起多。退休了房卖掉或变小，周游世界，我在澳也听说也写过，这比我们投钱买房，只知投资，不去旅游长见识要好很多。

 

10/10/20 23：35 中国短信第一人

昨晚与企业管理班的学员聚会，有一个叫杨林生的上海安徽商会副会长，连续每天发几万条信息已一年半，可说是中国短信第一人。受此启发，我觉得总部也要多用飞信一类短信平台，效率很高，点几下几百条短信出去，大家可以非常迅速的接收到各类咨询，房产业务的，激励的，笑话的，简短的心得（工作、生活等均可）。非常欢迎各位，把优秀的短信转发明明飞信群里所有的人，如你们想要把这些内容，也发到所有员工或朋友手机，请把号码给我们确认一下，或用电子邮件形式也很好，各有利弊，好的，我们再广为传播。

公司准备每天发一条，相信会带给大家人生的思考，业绩的长进，快乐的一瞬。希望大家能喜欢这种高科技带来的快速分享。我几乎每天收到几十条信息，有的不需要，看一下删，有不少对我有激励作用，或业务或生活等等。有用的定时拷下来做几个文件，蛮有好处的。看一段时间，如实在不能接受，请回信息，最好能讲讲你的想法，互相沟通了解，以便改进。或今后哪一类信息就不发你了，以免影响你的工作或情绪。

在此感谢大家的理解，同时诚挚邀请各位献计献策。第一天发出，就有店东回复表示很好，坚定了我本有的信心，立马在深夜凌晨写了这篇短信开场白的引导词，愿能接受的或不接受的，心中都理解、宽容。今很唐突的发了，已有门店来短信，深表欢迎，对我们鼓励很大，我们非常期待大家的理解和参与。谢谢大家。

 

10/10/18  一个月顶我们一年甚至几年收入

昆山成交十二套可看到：1、只要你用心去做，许多商铺是有发展前途的，有的各有优势，或价位，或路程，或品种。像威海刘总做到现在，威海大部分房子也卖掉。2、和中介联系，是一种好办法，看上去本人得到一块少，实际量大了，门店会为成交全力以赴。减少了你的压力，李旻主要是发动中介业务员的作用，所以我们调动加盟店作用很重要。3、分配制度改革，产生了压力，人动力就会大大增强，尤其是生活拮据的人，就会拼命，就会有大结果。一个月顶我们一年甚至几年收入，这就是贫穷和痛苦给我们带来的机会。他自身看到这一类一叫他做独立经纪人，没有二话，爽快答应，结果得到真不少。

 

聚友会一个会员应尽的义务

聚友会朱勇及班委，大家好！参加了上次南通之行的预备会，加上我的一些原有想法，提几点建议，你们看是否对，也是我聚友会一个会员应尽的义务：1、广告费保底数低些，另可从成交额中按一个小比例提。不宜太高，有利吸纳会员参加。2、会员之间通过平台成交，可交纳一定的费用。3、发展会员是主要任务，多为会员着想。有的会员还不是很熟悉。我还是主张，没上过台介绍的或很少上台的，要上台自我介绍，像演讲培训，人人过关。时间短点3、2分钟都是可以的，加深印象，要深入，台下、台后再联系。最大效率利用人脉关系，很重要。或愿意上台都上，但绝对掌握时间，早2分钟台上排队等着准备。4、主要大量的成交是在台后，应缴平台的小数，规定下来，应有这觉悟的，定个规则，不缴如何。5、现场用很多时间营销，是比较浪费的，对这么多人来说，概率是很低的。也是正常的，收高广告费也不好。6、协会的章程、经费的使用等基础性工作是否已好，对长期发展很重要，要及早发布。7、聚友会是个很庞大的工作机构，如要做好做大的话，其中的辛苦是不言而喻的。该请专人或兼职工作，补贴是应该的。体现了劳动的价值和重视。也是绩效的一部分。大致写这些，也表示我的关心，我喜欢想到尽可能去做。

 

10.9.28  对委托、带看的一些想法

你怕穿你房的可把楼层写的差几层，有的弄写上也怕，只写**新村，一般总会打电话给你，是中介你也要动脑筋与他们合作。首先，叫他们先到公司，签看房单，不签不看，房源不发出去，只等上门，看可靠的，是个人客户才带看是不行的，封闭自守，很难做出来的。 

一定要用1、付定的2、全力讲签独家委托的好处，每个人讲，话讲的很多，让客人感动，委托时间不一定要长，马上全部帮人家去做，（见明明网内部新闻2010.1.26“基本上达到60%以上是独家委托”文章）3、房源各网站等到处发，客户先到公司，签字再看房。说服客户，不签字，基本是不看的，除非谈下来很个别的，看好房后再签的。大公司是10年前就这样做的，10年前，我买房就签了好多次。分析研究同行，客户，房东是非常重要的，要看房先到店里等，签好字一起去，好好分析一下对方，采取什么方法，带还是不带，如何推卸4、任何事二方面，要择其大，封闭挨打，开放会很忙，要选择信息开放些，再如何管理，花多点精力，才能赢利。5、仅凭上门客户是远远不够的，再说上门客户如给人家做掉了，是悔恨不已的。我是会非常自责的，一切寻找自身原因，而不是对手。说人家多厉害，“共军太狡猾”。我做业务时，经常不由自主，听说一个客户或房东在别的中介成交了，会打自己耳光，因为内心，由于自己的粗心，跟的不紧，想的不细，问题一切皆我。不要找借口，说明平时反思总结不深刻。

娱乐化的中国

娱乐化的中国，因为中国太缺少思想还肤浅。但愿我们的影视等文化作品，多些对社会发展起关键作用的东西，而不应该让娱乐的，功利的，短期的，浮躁的一类思想，霸占各领域，影响中国长远的发展。

对于信仰，可以说是人生的最大目标。不管是佛，道，基督，天主，伊斯兰，摩门等等一切宗教，关键你要用心，用时间去探索，而不要随意去信或不信。因为，最终选择一个对人类未来更好的宗教，或叫思想，或叫模式，对世界，对本人都是十分欣慰。所以我们要用很多精力去寻觅，值得的。绝不要为世俗的目的去信这信那，那是无意义的，一旦信了，要虔诚，她会带给你人生的终极快乐。

培训，每人录3套房源，找3套，发3套等，一个流程，如何黏贴。

看附近2-3套房子，每天写日报

直营店每个员工每周1-2个客户，少1个扣30元。

邮件找总代理发过来的，晚上让他们加盟会讲。

海报、单片Photoshop原稿发过来，便于今后修改，事实上，我们应该把框架等文字大致做好给他，这样可以快很多，单纯QQ上交流很累，改来改去很多次。下次加印的时候，我们方便一些。

发单页，200多加店，每家都要去，按区域划分好，1天10多家，小门店，年龄大的，各种优势都有的，不要区分。

总部周围的几十家中介也一样跑，合作，贴海报，印刷不够再加印。

今天把电子稿放到网上，做一个漂浮，原先几个都拆掉，DM单放上去，详细的介绍等等都做一个销售话术，发短信通知，另外佣金分成内部的也做一张表，发到加盟店企业邮箱，短信通知。这些纸张再去外面印300多份。大店2份，小店1份。

 

10.9.3写的东西很重要

昨日下午去长江西路福美来另一个大店翻牌过来，他对我也不认识，他说，网上我写的他每篇都看，也叫2个店里人学，业绩在旁边第一名，中原，21世纪，汉宇都做不过他。我想说的也是一贯经常讲的，写的东西重要性，明明报05年就写了一篇“日常工作文字化操作很重要”，大家在工作中一定要改掉怕写，怕记的坏习惯。不要懒，要勤快些，讲过就很快没了很浪费。写下可保存，不同时间看看，对反思，对提高很有作用。我也一直说，我写的东西，可能对加盟商这些创业者有些帮助。总部的一些人员，由于没创业，或主动性等一直在听也没作用，说明本身想要很主要。希望总部人员，不要听了腻了，而要珍惜，互相交流多的机会，不要白白浪费，大家平时工作中，要多记多写，这是工作提高的前提，靠说工作是很难提高的。

 

2010-8-28 应该多从老板角度看问题

我们都在各自股东老板提供的平台上工作，不管是国企还是民营，都要为提供这个平台的人努力工作，没有发展的平台，也就没了一切上升的空间。学到的手艺，企业的文化等等。但看到有些员工，看得不远，员工间搞得一团和气，不讲竞争，干事能力越来越弱化。到社会上去就很难生存，现在靠关系会越来越没有用。员工今天在一起，明天也不知道去哪里了。所谓一团和气的友谊，是没有文化支撑的，马上就散掉。你与店东的关系，相对说多点，长点，有用点，可学到不少东西。他比你优秀，他更有发展前途，你总希望多与优秀者在一起。所以平时要多维护股东老板的利益，不管从哪角度看，对你有好处。只要对企业有好处，对老板有好处，就要坚决不顾一切去做，对不利于企业，不利于股东的旗帜鲜明反对，斗争，这样你的优秀才开始了。不然，你一团和气，混混，你的平庸也开始了，希望大家能感悟到。

 

从营销做起的重要性

昨天，在一个金融顾问的连续较好的短信 一个多月的攻势下，我把账户换到了国兴证券，一路上的各种费用，都是他付的，可见各种竞争激烈。

这批营销顾问绝大多数大专以上，工资1千2，在科技京城他的办公室里，我看到像保险公司差不多，没专人写字台，没空调，只有吊扇。正好碰到一个以前做中介老板13年多、46岁、与我一起学过房地产高级经纪人2年（交大业余），他又在交大学了3年证券知识，可贵的这么一个人为了做好一件事，不计较眼前的工资1.2千（而且指标很高，扣的很厉害，没接到客户，几乎没有工资）。这人前几年2套房都是股市赚的，当然也亏过。这人在转行时我劝他不要转，到我这里来，因为已给人家签合同，或对证券分析师很感兴趣。

写这目的让大家了解，要做好一件事，付出是必然的，精力的、财力的。只有经过这些才会有好的未来。

联系多年以来均如此，营销人员难找，文职人员因没指标做的人很多，怕压力，但又想高收入，这是很可怕的。

我多年前就说过，未来营销人员的待遇会比管理岗位的好，物以稀为贵。

 

做人做事的原则

不管来自何方，做人做事的原则标准不会变的，做一个有责任感有忠诚度的人，对事情要全力以赴，再有能量的人，关键还是每个人的文化观世界观，如何做一个高尚的人，做一个企业员工，每个人的思想深处价值观是不一样的，他最终决定你会走多远，会有多大成就和幸福。

 

11/8/19 搭朱军的车去浦江镇北江燕路

5:01

昨天中午搭朱军的车去浦江镇北江燕路2个门店看看，他总共开了7个，有的与人合伙，门面都是算大门店的，至今也是赢利可以的，他的成功尤其是只做了1年多业务，门店就开了这么多，值得我们学习。我带了几个新进的管理人员，一起一个下午交流学习，有几点分享：

1、用下定金的模式，把房子控制住。这是多年前小公司一直用的，最有效的方法，前几年做佣金之前，一般都是如此，日子蛮好过的。在国外这种方法叫自营，也是允许的，在中国变成不大允许了。实际这种方法要承担投资风险，所以大多人在现行情下不敢用了或用的很少。我想说的对小公司，对门店少的老板来说，应该多用此类方法。理由：大公司几百几十家店，店长能力素质参差不齐，下定这种风险，老板不敢鼓励，出问题的可能性很大。小公司都可以老板亲自过目，对房对人都熟悉，不容易出事。

2、我们要与大公司错位经营，最终胜过他。他每天规定很严，加上品牌度、规模等都比我们强，这些我们很难胜过他。成本不小，这是他的好处，也是他的风险。现市场不好，他亏本概率很大。

3、控制了房源，业务好做很多。他不是节约一半时间精力的概念，整个业务链2/3的精力，大大提高了劳动生产力，由于中国没有实现独家委托，房东房源到处有，中介互相抬价，房东跳价，竞争太残酷，对经纪人太不公平，政府倒不管，独家委托不搞，使的房子吵高，推波助澜。如果收下，现在这种信息流通快速，各公司都知道，反而变成好事了。崮山路收了一套房，2小时内6大公司都来问，这套房的情况，周老师实际只给了1家公司电话，其余都没有给，这么多另外几家都来问，可见各公司泄盘现象都严重。倒过来收定下来的都可为你所用，唯一只能通过你，逃不过你。这种现象反映了我们更要下决心，下定收房，帮你卖房大有人在，你不去多花心思都会打你电话的。

4、收得房子最好小面积的，总体抗跌性比较低，朱军收的基本都是如此，每月近10套，做个独家委托或公证，找个人挂名与客户说好，可转让，不要到时矛盾很大。80%在预付5万以内意向金，1-2个月以内成交，无需后续资金的20%的可能再付一笔首付款。如客户在你的引导下能这样做，我认为是双赢的，并不是不合理，我们也是以承诺风险为代价的自营行为，怎么看？

5、有人说市场不好风险太大，怎么看？某种意义上可能现在收的到好价钱。市场好，客户不愿抛，收不到便宜的，没房源握在手，业绩就没了。

6、房价若跌，也不会像股票一样几个跌停板，它是渐进的。起码二到三个月变化明显。我们有这么多门店联合销售应该是会大大提高工作效益的。实在看看苗头不对，也可降低一些利润，快抛。亏本抛出，一般是不会亏的。

7、以上是我的感想，供大家参考。我觉的很有用，我平时也大力提倡的。我们一定要与别人有差别，才会制胜。

 

6:15  付定的房子

付定的房子保证了员工的佣金，也可适当可以给员工，店长差价适当的奖励。如各百分之十左右。从付定房子可引申出包租，这个是长讲的话题，道理一样希望在这个上面动一些脑筋，某种意义上，也是我们避免亏本持续盈利必不可少的手段。哪一天大公司也用了，或别的公司也大规模开始了，我们还没有用，我说，我们肯定会吃大亏的。放点胆量用起来吧！这是很早就用过的方法，前期稍微烦一点，但后期会轻松很多。如果是钱的问题，可同周边关系比较好的公司或亲戚朋友合作。写清共担的责任、风险和共享的利润。先小人后君子，明明白白，公司的宗旨。多些长交的朋友，才会常有朋友。

 

6:28 付定销售就是国外的独家委托

中国中介承担的风险比国外经纪人要大，这样还有利于控制房价的上涨，省的中介互相拔高，对政府也是有利的。我早就想一篇关于“政府应该加大对独家委托的推行”的至政府的建议书。

 

11/8/18 6:00 日常锻炼很重要

昨天听一同事说了一句：锻炼的重要。联想秘书这2个月腰病，20多岁，简单的不经意会造成如此不舒服。我一直在想什么原因。也想到杂技人员的腰为什么如此柔软，大多数年轻人，还没什么问题，秘书住旁边可能运动的比较少，锻炼比较少。锻炼是非常重要，人要每天运动1小时左右，年轻人要加大些力度，那么会防止许多毛病发生。往往人们没有能力，想的好好的运动计划，一忙就耽搁了。所以每个人要多注意锻炼，没时间，上班多走走一二站路或骑车，平时多动手，做些体力活等等都很好。小吴躺在床上真的太痛苦了，太烦了，希望她早日康复。6:15

我也有好多运动计划，想练出腹肌，恢复年轻状态，但说说容易，做做难，所以对自己要严些，谁能管自己，谁就又成就了。我目前走路较多，平时学打坐盘腿不错。

11/8/17

旧金山2-3天，盐湖城3-4天，芝加哥，波士顿，休斯顿，迈阿密

 

7/31 6:45哪一天我们中国人在世人的心中也像这些品牌的物质

品牌的包，车等体现的是人家生产厂家的品牌，哪一天我们中国人在世人的心中也像这些品牌的物质，几十年来品质优良，口碑甚好，没有不诚信，没有三氯氰胺，塑化剂等等一类，那我们追求这些未来时尚的人，真正是品牌的人，这比物质的品牌贴在外表重要很多，当然里外一致更好。但是，仅仅是外表裹着品牌，容易伤着别人和自己，而且最时尚是环保低碳，地球人都在追逐。在自身品牌不够的时候，外表还是不要品牌更好，里外一致是统一，是和谐。如高铁近万亿投入，什么概念？我们有这么急吗？慢生活有时也很时尚。要卓越的地方太多，啥时进商店看到的都是中文字牌子多好，我一进商店就有这种想法而不是我要拥有这样一件东西包裹我。就如我公司名字“明明”，很土，深层意义，是未来做得比老外品牌更好，而不是起一个洋名字，傍着。当然没做好，是我个人能力问题，这样去想，中国早晚会有好牌子，商店可能会更多中国牌子，中国入世界卓越民族之林也不远了。  

从一个人到企业，到国家，正如谁说的，政治是一切的根本。也可以说，政治是第一生产力。我还没仔细查政治二字，估计是一种管理的意思，或与宗教沾边。我做了企业，也成人这么多年，确实觉得好的管理与差的管理，结果都大不一样，也就是说政治不一样，结果大不一样。所以要非常重视政治，关心时事，而不仅仅是金钱能解决一切问题，包括和谐。政治和经济是孪生姐妹，一定是一荣俱荣的。再进一步说，适度的清贫可能就政治层面而言，没有大问题，没有大波动。比单纯资源耗费很大发展经济换来的所谓现代化，综合性价比要好很多。

事实上，走好人生，真的离不开政治。文革大讲政治，有的是谎言，其实，不是这样的。有多少人为信仰而死。其次，我们的投资理财，买房买股，买金买基金，考学移民，都有这方面，重大考量。

眼睛闭上，想，如在一个安静的地方，人烟稀少，远离喧嚣，思想放飞，写些东西太好，这个工作的意义，比一般工作大几倍，几十倍，所以我很想有机会做这种工作。思考可随着网，瞬间让世界知道，营销力度多大，估计上帝知道我也不是遥远的事。到底怎样抽身，过这种日子，现在抽几天，去哪块？等等，有的想好了。很多人在用飞信，我也是，但我觉用邮件更爽，更环保，省不停手机拿进拿出。（昨天再一次听人讲微博的力量，我一定要参与）

我还是要把主要精力放在写，传播上，公司要加快找人管理，不能拖。

 

每日工作，应该实足有5个小时以上。我认为企业某种意义上是实验室，让你不停提高工作能力，这对表现自我，成长自我，最终获得荣耀，获得财富都是不可缺的。干不像干，玩不像玩，实际是很没劲的，心灵没得到放松，真正的休息是没人干扰我，我的休息是正常的，对人对已都有好处。工作中把心思花在私人事上，杂事上，等等，与上班的宗旨相违背。员工要努力为企业创造高价值，才能体现你本人的价值高。很难有地方比你在工作场所所体现的价值更高，不然，你的工作就应该换地方了，换到最能创造高价值的地方去。在家也可能是很好的地方。这个工作能给你工作时间内充满激情，挑战，快乐去做，又能达到你下班后的自由，惬意的玩或类似的带给人生的快乐，那这工作才是不错的。

写了这些我觉得靠写有些慢了。大多数还需要看到相见略同的，粘转也是重要的，自写应该少量的。腿一直是不舒服感觉，有时写一会会分心的，健康很重要。贵在用好身体。

（明明要更上一个台阶，招不少人，有这篇文章？）

用邮件宣传思想很重要。起初要兼发飞信。

 

狠抓租赁，或包租

昨听说佳林路关门2个大店 苗圃路经过也关了“合富”。接下去会关的更多。看政府不会让房子涨，空房一类问题会显现。我一直认为涨对维稳，长期看是不利的。眼前看是有利的，未来问题是大大的。我一直认为船小好调头，在市场弱的形势下，大显优势。我们要狠抓租赁，或包租，大公司靠这是难维持下去的。早晚关，大公司在市场好的情况下，大赚，各有利弊。这时应该是他们大批关的时候。这样一个大饼，吃的少了，剩下为王了。像国外发达的并不需要豪华殿堂。大批人，这是初期吸引人的，太好赚钱造成的，有的是要上市等因素造成的。现在大公司的日子很难过，真的不知道明天关不关。我们成本低些等等相对好些。

要有特色，做海外房产，总部在做区隔销售，少与他们的竞争，错位竞争。另可与他们交朋友，多合作。方法很多的，我说过写过，网上看看，大家都邮件沟通。

 

2010-08-11尽早制定目标职责的好处

接纳好的思想做法，感谢帮助，有利学到新的东西。发展肯定要新的东西，大家看到不变的东西现在效率不高。没有清晰的目标职责，导致上下级互相埋怨，均怪对方，心里很不开心，这不是我们上班的目的。常说苦些累些无所谓，心情要开心，这是真的，辛苦可当健身，心情郁闷是要损害身体的，这很重要。等到能做到，明确的目标，工作职责，未来真的不要很累的，可以少说很多话，不然，讲得烦，听得也烦，节约时间效率高，大家要全力配合，早日做好每个人的目标和职责。这实际也是六七年前，管理部门人员的心声，职责不清，有的很不舒服，甚至走了，埋怨管理混乱，做好后，我们的工作看起来忙一点了，很正常，正像我平时一直说的，一个人上班有效工作时间要达到五六到小时，常规工作熟练程度的人。这样有效率，在同行中有竞争力，进而人有自信心，而不是靠奉承拍马，小九九，小聪明，混工作，轻松点，工资高一点，混人际关系，这不是正路，长远必定害了自己未来的路，管理人员就是要学管理门道，这些门道实际都是西方引进的，中国在管理上实际没什么好的思想，从现在的大企业看，都是引进国外的先进管理思想才做好的，所以我们充分利用这么好的机会，用足老师给我们的机会，亲身参与给我们带来的管理变化，改变一成不变管理思想或现状，对我们，某种意义上不失为人生的一大幸事，因为每天的工作占去人生绝大部分，每天做有效的事，得到赞赏的事，绝对是头等大事。

我们要把老师的管理思想，充分全部挖出来，把我们付的钱价值最大化，之前和昨天所谈，总是要他多来，多说，多写，他做了多年，案例有几百个，对我们不会没作用，二万元真的不贵，我花钱都是比较过的，多次外面学习到晚上九，十点，再有学习内容落地到企业，搞到半夜一两点，我大多在旁边了解听着，也就是我们现在的一对一企业咨询，起码二三拾万，一月只来一次，来的机票等要企业报销等等。

有的企业愿景，使命，目标改一下也要上万元，当然有很多改的道理，说明这些改变对企业非常重要，没人喜欢花钱瞎折腾，很多东西我们要去学习，提高看问题的能力，学习力是一个人、一个企业发展的最主要动力，不会从别人身上学习好的东西，或排斥，或懒惰，均将会被社会所淘汰，所以大家要永远努力学习。

现阶段，我有啥事，很多都是临时叫你们做，来写一下完成时间，签个名，对双方都很烦，其中有许多事，就是因为没有分工好，临时抱佛脚，你们接受马上要办，可能心情或实际效率不大好，如在你自己的岗位职责，有的事你可周转好几天的，效果可能更好，事做的也不累，最合适时间做这事，这也是职责明晰一大好处。哪怕事多苦，也是使自己更有能力提升自我价值。

门店小恩小惠首先不能提，硬要送也要告诉上级处理，如何处理这是一个企业的准则，做人的道理，一个缝隙打开，后面会引出很多问题。

 

8/4从自身找原因

许多工作没做好，肯定要从自身找原因，这样才会对下次有提高，成绩是明放在那里的，功过都要别人评价，上级评价，自己认为做得不错，没功劳也有苦劳，太过时了。我们想一下，别人一般的人都能干你做的活，你在这岗位上有必要吗？既然在这岗位上，你一定要是最棒的，对公司来说性价比最高，这是你在这岗位上的理由，我们要有这种思想。我们之所以是管理人员，说明我们的思想素质，责任感，工作能力是不同于一般的业务人员，大大高于业务人员。我们如发生问题，会比业务人员危害大好几倍，更不易发觉，像领袖人物有问题，关系千万人头落地的战争大事，所以在座的责任，如你有不纯的思想，不负责任，工作敷衍，甚至怨气恶意去做事，是大大犯罪，严格意义，亏本就是犯罪。可见我们总部的每一位管理人员身负的责任重大。一定不要小看在座的每一个岗位。

 

7/26  百度视频搜索

我们要尽全力去做，按上级希望你，要求你的去做，检查是必然的，做好才可生存。按要求做没有结果是领导问题。看大多数成功人士，主要把双休天都用在各大院校学习充电上或工作上。想想过去我们的长辈如此，现在也应该是如此，未来一定也是如此。但事实上许多人摆脱不了惰性，眼光短浅，最终难于发展，只能在一定层面上徘徊，要进步的，我看双休天实际上都在学习。

网上百度视频搜索“九型人格”“和谐拯救危机”“鹰的重生”搜文章“电梯原则”“猎人与猎狗的故事”“成功人士的七大好习惯”，

希望大家找时间多看看这一类东西，对每一个人的思想业务提高很有帮助。以上这几样东西，薛总昨天在交大学习了解到的。搜索都找得到，非常好，希望大家活得全面些。

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7.17   关于一手房的推荐信

大家好，我是上海明明房产经纪有限公司薛超，我想与大家分享一下当前的房产信息，以及我们投资房产的相关策略，如有不妥之处，敬请谅解。

我从事房产中介十三年，现在已发展到上海近300家连锁中介加盟店，一路走来觉得中国房产发展太快，十年前的房子涨了10倍或以上很多，我认为是不正常的，这样下去各行各业的人都要全民炒房，制造业都要极差了，没有中国品牌的东西了。有关房价的涨与跌，市场争议很多，我觉得迫于各方面综合因素，我看跌的，跌30%是很可能的。可能还要多，我在搜狐，新浪，搜房，中国加盟网，房产报都做了详细视频讲话，每个有近一个小时，也可在明明网首页上滚动信息找，搜索“明明房产”就可知。由于明明房产店最多，同样，销售面积，佣金，套数等也是上海最多。

面对当前的房产形势，许多二三级城市或上海周边，带租约，平均7—12个点的不少，这实际上是一个投资的融资行为，前几年，绝大多数买的都增值不少，随着现在的规范，开发商原始积累也大大提高，很少有携款而逃的。开发商拿的地，联合政府都是很低的，他钱已经赚好了，后面包租即使不好，也亏不了。再说赚了钱，再做坏事，没啥必要，穷容易犯罪。现在都有产证的，这是大的法律问题。解决了这一块，后面就是技巧问题了，看眼光。我最近也买了几套，以证明自己的话是心里的。

现双休或平时，绝大多数都免费坐车，午餐，考察项目，你可不停的去看，不要一分钱，权当旅游，先充分了解，再仔细比较。我是喜欢做明白生意的人，能凭自己眼光，大家共享财富增长的机会，我想把企业带大，带远，甚至百年以上。十多年来，主要是市场因素，外加我客观讲一切问题，因为一切是要见分晓的。当然，随着房价上涨，风险必然上涨，谁接最后一棒是可怕的，所以，我推荐大家投稳健的，小资金的，包租的，商铺一类。十几万---100多万都有，风险不大，比较稳定。当然，你说1%的风险也没有，我不能说，还需自己考虑。

现在卖的较好的是南通台商城，10年统一经营管理，即买即收两年保底租金（总价的16%）。后8年分别为：第3至5年合同价的8%、第6至8年合同价的9%及第9至10年合同价的10%为保底，逐年放发。如实际租金收益高于8%、9%、10%的部分按一九分成（即运营商1,客户9）。其他还有很多类似盘子，望大家联系，谢谢大家。

 

 

6/29  老总的大目标

昨于一猎头公司老总说到，老总的大目标，如果没有不清晰，你的副手或人事，财务等部门不知道去如何做，如2010年目标加盟80家，副总着手要制定工作计划，财务要投入多少钱，投在哪几个方向，研究如何投的更科学，有效，人事准备开拓人员，招不同需要的人，后勤准备如何，我觉得蛮有道理，以前总觉规划长点有点虚，现在看必须，仔细研究想好，才能围绕这个中心去摆正，没有这个规划是要混乱的，也不能等到未来定的。以前总想的等到副手来定，这可能有些问题，不一定有这种能力和责任的人。联想我们现在工作安排，完成时间和节点，相当模糊，造成做事效率低，久而久之，越来越低，我们每天认真学习，包括同行中的高手，专业者就能发觉工作中的问题，今起，工作的完成时间，大家都要明确写清，预估很重要，少说我去做，知道了等不够明确的话，说清“几点完成”，这样比较好，以前我也这样要求，执行的不够。

     当然，象老总大目标一样，定了后一定的范围也是有弹性的，误差的，目标越远，时间越长，可能大些，这允许的，但没一个大致规定时间，是非常有害，企业和员工都不会前进、发展。前几天与一个应聘人事经理的说起员工手册没推出来，因为有一阵子想成熟一个制度出一个制度比较好，这是当初与邹永强谈到的。现在看一定要有章可循。哪怕不能一下子做到，这都是一个企业在不停的碰到的问题，尤其人才不足，醒悟的比较慢。

 

6/28  听谢国忠演讲联系我们中介当前的行情所想到的

昨晚听了上海企业家协会组织的著名经济学家谢国忠讲演，蛮有启发。1.结合我这几年一直认为房价过高，实际上是与国际上相比而来的。现在这世界越来越全球化，观念的浸透不会很慢的。尽管中国政体不是民选制，是少数几个国家的政体之一，但经济的一体化趋势，很难阻挡。涉及到房价的因素方方面面很多。总体我认为，中国的国土面积不小，生活水准总体不高等很多方面去比较，不应该像日本，新加坡，香港一类房价畸高，而应比他们更低。之所以造成现在状况，是房地产政策有问题，土地批的少，不规范，租赁房少，税收不合理，易炒房等因素造成。政府的随意调节度是很大的，我相信上涨很难的情况下，下跌是要较长时间的，哪怕阴跌，对中介会很大影响，对开发商是致命的，必死一批或一大批。中介的出路同样适者生存，期望好的政策不太可能，没有干劲的等差的，必然淘汰，这是未来一阶段的主旋律。中国的许多政策，如这次汇率，前段时间称不会改变，现在迫于各方压力，变为有弹性的浮动。美国参众两院这次投票对伊核问题几乎100%支持。对伊朗是一个强力信号，从中说明中国房产政策可能会多变，但这种变最终越来越跟随市场化，国际化，

中国特色的阶段是有限的，经济一体化很难阻挡。

     联系房产更长一些看，3—5年或再长，我觉得朝下的各种可能大于朝上，像天气预报一样，把握这个概率，我们就要研究，自己该如何办呢？靠市场转回来，像09年，不大可能，中介数量减少是必然，剩者为王，这条街上，有信心做前3名否，至少前50%。关掉一半，还有一半相对可稳定了。

     眼下的工作应该是更忙，因为成交少，所以带看要比平时增加，因为带看增多，匹配，邀约比平时多，导致电话，或网络发布或其他销售模式的工作量均要增多，包括工作时间。唯有这样的与同行的肉搏战，我们才能生存，别人可能少一个成交，这个月关门了，多做一单可能继续开，与你拼实力，可见每一天、每一时、每一单，直接关系着店继续开，还是马上关的问题，这是店东的抉择，既难，也荣耀，自己认真思考。

     当前的业务，租和一手代理可突出抓，二手也可加强，具体用力看地段，店东喜好等各方有关。重中之重是工作必须抓的更紧更苦，等对手许多彻底休息了，我们也可稍作休息，而且得到的收获也可恢复。逐渐正常化。开开关关的随意性，会大大减少，这是剩下来的奋斗者，必将看到的现实，问题是我们有没有这个信心。

 

 

“合作共赢”是各种营销方法中最好的方法

公司买了5万学习卡的世华管理公司的老总姜岚昕在一次CEO会上问各位，现在最好的营销方法是什么，尽管都是优秀的营销见长的老板们，有的说不出，有的说了些常规的销售手段，姜总说，他和许多高端的管理者一起去澳大利亚，花了3万多纯粹听了3天课，老师亚伯拉罕告诉大家最好的营销手段就是“合作”。乍听起来“合作”，大家都知道，就是真做的时候，觉得很难总将不能合作责任推给他方，这是我们要不断反省的。合作好处不言而喻，合作可能出现的问题，事先要预估。不要碰到一些不诚实的人就关闭合作的大门，要坚信合作是做好做强的基石，是康庄大道。不合作很快就会越走越窄，走向羊肠小道。希望各位能朝这方面走，重视合作，耐心处理合作中出现的问题和困难。因为这些困难很快会解决的，谁尽早寻找到各处诚心的可合作的伙伴，谁就占得了未来赢的先机，详细的合作规定另定。

 

 

“我认为跌30%--50%没大问题”

     我认为房价下跌30%--50%没大问题，银行可以处理。我们怎么把握是最大的问题，我们怎么把握是最大的问题。房屋空关是个大问题，房子空关很多，比如澳大利亚不拿到永久居留许可证不允许买房子。我们威海的房子一年去半个月，11个半月都是空在那儿，这样的投资对政府也没有好处。我们要钱滚钱，房子空关着肯定是不正常的。

 

6/6

加快劳动手册出台的重要性，一个人在一个单位应该有基本的规范，没有文字化规定，员工本人也不方便执行，仅仅口头上说说，就是天天说，也很难执行的，印象不深，难以比照，反思。以前总想一个个规章制度出来，执行好一个再搞一个，看来不行，新员工不知道企业各种要求在哪，有上进心的也不知道如何的向规范要求靠近，没有目标，做事很虚。

鉴于此，有必要要以前全套手册，稍作调整先出来，有进取心主动向好的要求做，不要等我们的企业慢慢地出一块块规范了，不同的员工按自己的能量，努力做到最好。

新人进来也有一个学习的东西，不然要笑话，起码的员工手册、权利与义务都没有告诉，现想想真的不能再拖了，自生笑话的蠢味，如果不完善，也逐步一步改善，这是永远存在的问题。现想想以前的想法，等全部好了，再出来也是有失偏颇的，说明平时工作的不断思考，反思在每一天是多么的重要。

 

 

6/3  当前必须抓紧一手房代理工作

各门店当前业务缩减，还可能延续相当一段时间，如何保证盈利，我觉得机会主要就在一手楼盘代理上，1.有钱的客户炒住宅不太可能了，贷款，税收等政策限制，房价再高政府肯定不容忍，房价不涨早晚要落的。联盟很快会打破，再赚钱，开发商也不会死撑，可能降价大逃亡，真的降也不会有什么问题的。2.商铺现都包租的多，实际是融资，几年返回50%左右，再加别的优惠，再加有产权的商铺，应该不会有啥大问题，开发商拿地也很便宜，大多也发财了，不大会不负责任逃跑，有也是极少数。希望客户与我们一起看准眼光。3.一手还是比较好销，好管理，从我们的房友类管理软件里分类，让员工从早到晚打电话，也可以用电话本，找附近的客户，居民号或电话段分配号打等等，用本子记房客源的也可，在话术上也可提高自己的说服能力，买本如何打电话的书，总公司也有买，或从明明网首页右下培训中去找如何打电话一类，对电话沟通的提高大有好处。不比做二手好的时候差，现在有很多做二手的已转一手或一二手连动，趋势会扩大。4.我们的门店今后会不断像国外一样，不分新房，旧房全部做。专业代理公司，会逐步没市场关闭。店东对业务发展要有眼光判断，也就是战略，如搞错犯大错误了，越忙离结果越远。5.一手代理，已成为当前或未来主旋律，望大家行动起来，不要为眼前的市场悲观，市场不相信眼泪，办法真的总比困难多，会动脑筋的，勤奋的人，总是忙不停的。守株待兔，想趁大船，每家店都赚钱，不可能，必然泡沫，遭政府打压，你要的是不怕竞争，更勤奋，更专业地在竞争中处于所在板块的前3位，未来就可轻松的享受奋斗成果了，开开关关不会再象以前这么多了，随着时间做长，后来者难于追逐前行者轨迹的，最后希望大家努力做好眼前的首要工作，一手房代理。

 

5/27  富士康十一跳随想

富士康十一跳折射出许多问题，1.年轻人承受压力的能力太差，大多从小在父母的宠爱下，受的苦少，踏入社会后，较强的工作压力，半军事化的管理，与先前自由自在的生活截然不同，这年龄是很难接受这种反差。觉得生活没意义，人生活着没意义，省得活着受苦受累，还不如一跳了之。2.跳楼一类自杀，在全世界，在中国，在各行各业，尤其在这类年轻人中，比例都是很高的，富士康因为在大陆，因为人多，80万，分散开看也并不是很严重。3.年轻人不能太宠，不管男女，社会上有句女孩富养，男孩穷养，也不是很好。因为承受痛苦的耐压力，某种程度决定了本人和相关人长久的幸福，社会的安宁。日本人面对地震表现出的是冷静，是教育出来的，是躲不开的，只有正确面对生死，死了也是命，生才会更珍惜，更开心幸福。4.年轻人要多接受痛苦，老其筋骨，把它作为一种磨练，健身，身体又好，又能适应多种生活状态，反而你的生活会过的富裕而知足，受不了苦的人，反而苦围绕身旁，你只有接受他，享受它，正面理解，不怕它，当它是考验，反而很快会过去。5.如果我们真正能够带着乐意承受痛苦的心情去工作，那么工作中的困难实在是小菜一碟，无所谓痛苦了，反之，没这个能力，一点点不顺心，就非常不开心，那一生中会碰到多少问题，你的人生会多糟糕，多痛苦，关键在于承受压力，痛苦时的心情心态。6.富士康发言人说，跳楼有深层次的社会原因，富士康企业不是只要钱不要命的企业，要管好90万大军，大陆80万不容易。

 

我去日本与一个移民那里的同学所谈到的想法

日本年轻一代很彷徨，经济不错了，不知做什么，没有这一代人的辉煌，上一代拼搏努力从战前战后的穷国变为世界瞩目的日本，有成就感（老一代）。折射出奋斗，给人留下美好印象，平庸也是多么难受，回首历史，一定如此，不在于苦，而且一定要苦，才会得到甜，享受甜，不然，不会来甜，有甜你也不懂这甜的滋味多么的好，只有尝过苦的人，才会真正 知道甜。

 

5/17 6点  昨晚10点与建富家周浦老街也叫周浦新苑，蒋经理谈到，他只做一个小区，把它做好也不错，因他在小区里面的，我认为这种观点是对的，区域做的最强，哪怕范围小些，没关系。我一直记得，深圳一个人介绍，有一个高手就是只做3个楼盘，业绩常常是前三。

昨晚11:43  我睡前还看到2家店灯火辉煌，老板均在，我问朋友，朋友说经常11点，12点关门，可见现在老板们的拼劲比以前更大了。我们的店东们要生存，也必须像他们，别无他路。想从高手那里获得绝招，轻松赚钱不存在的，偶然给你碰到，也是短暂的。可能会给你造成错觉，认为成功是如此简单，所以，碰到痛苦，挫折，要感谢又是一个锻炼，提升素质机会到了，要抓住他不要埋怨，埋怨是无能的表现，是惰性的反映。他说秀沿路有几家门店已经关了，我认为市场冷清，有一年半年时间的，要充分认识到，管理力度是要加强，要更辛苦。租赁要抓紧，一手楼要多做了，外国的房子可多卖，等等。听说澳大利亚出政策，不让中国人买房炒房，他们想让它稳步增长，空置率不允许多，出租率90%多，不是只看到眼前开发商，投机者，政府一起赚啊吵啊，对后面发展是不利的，泡沫很大，危险。

2010.4.21日本的干净，主要是源头上解决问题

1.造房子，修等一类少，而且灰尘全围住2.垃圾分类好，又不随意扔重复使用多，等等。我想是起大作用的3.到处控制抽烟，带好烟灰瓶一类才能抽。要到规定的地方去抽。人在环境的影响下，会适应它。尤其有些此类想法的。我到了此，鼻涕一类都吐在用过的小毛巾上。我内心觉得很高尚很前卫。昨晚我看了一部日本片电影，一个细节，警视厅的资料一格格，都放进旧纸箱。用过的重复用，这细节可看到，他们的节约。

 

2010.4.19     2个以上店东到底如何合作好

最近听到至少6家店东在说，合作中出现问题，对某些问题的看法，出现不同想法，在此，我说一些自己的观点。1，在合作初期，2人尽可能写好合作协议，详细些如退出时应该如何用竞价的方法一类，来处理比较公开。2，在互相熟悉业务以后，对小店一类再分开，也是不错的选择，1个小店利润肯定是有限的，两人一分与打工没什么两样，另外，更重要的，许多合作者，没有详细的分工，多做少做，没区别，造成双方不合适。3，我认为店东也要像员工一样，有提成，可计算，很重要，另外，多余利润店东们再分成，不来的店东，只享受总店纯利润分成，做业务这块没有。某店东来不来均可，对不同的店东都方便，可选择。以上是我刚与一个店东谈后有类似问题，想到马上写下来的。供各位参考。

 

                                                                                     

4/14  加大房源信息网络推广是提高业绩的主要方式

总公司一个朋友有一套在杨浦的房子，给7、8个附近加盟店打过电话，发过短信，价格是108万，中间一个多月，基本每天听到其他大中介来电话看房，我们加盟店几乎没有，最终成交价109万，由地处较远的仁丰房产做掉的，还有公司一楼拿了一把旁边宏泰9000租房的钥匙，整天由外面大中介来看房，我们成了钥匙管理员，没有客户的，为什么，原因是没有用好网络端口推广。

百度是上市公司中市盈率很高的企业，利润很大，说明社会需求，说明任何产品销售在现在条件下，已经不能离开网络销售了，离开必输无疑。网络销售不是随便用用，而是必须化很大精力，加大端口数量，我一直说，你有精力你想赚钱，你二十四个小时做，也做不完，不嫌多。给你带来的财富肯定是成正比例的。上门客，就是大公司也是很少的，大多数客户看房，都是通过网上发布吸引来看房的，大公司如不抓紧网络推广立马就会关门，小公司2、3个人你也不做推广，也会很快关门，因为前几年，大公司端口用的不多，不精，现在是越来越多，一个人用几个端口，越来越精，如何做标题，写描述，不同的人，不同的语言，口气，台湾人用繁体，照片如何拍，等等。不停反思，研究这些，加上电话的语言等等。年龄大的，也必须请年轻的，你的对手不会因你年龄大同情你，把信息让给你，年轻人学这些是很容易的，只要叫人培训，余下的只是教育勤快些，有些悟性，店东们的工作是不停的找人，而不要只是自己做，太累，又做不好业绩。找人花的成本，精力一定会赚回来。

一个店一定要用网络营销，哪怕2个人的店起码要用二到四个，我认为一个业务员用2个收费端口是不多的，是少的，再加免费端口，相信网络的作用会越来越大。有人说网上假房源多，这是事实，但多少还有真的，你不做，就少了这块希望，毕竟成交60%以上在网上，以后肯定还会增加，这是因为网络比上门店有许多优势，差距太大了，未来会越来越大。针对假的多，要研究如何分辨，电话中如何说，尽快找到真实的房源，方法在哪里，这是我们每天上班开会或其他场合沟通的一大主题。现在免不了花点时间，经纪人都是这样的，你抱怨，不做，你就等着亏了。过段时间，中国像大多数国家都搞独家委托，就可好很多，到时你的水平已锻炼出来，更有用的。多用网便于管理，把采集，录入，发布，刷新，跟进，配对等等一系列工作写好工作流程，员工再多招点，不会浪费，边看门店边网上工作，做不完的。网上只要想做。坐门店的就大大不一样了，光等客户会越来越少，早晚亏是注定的。以上是我的一些想法，望我们大家能互相交流。

 

2010-4-11 门店到底是人多好还是人少好

1.这几天走了20多家店，总的感觉人少了些，可能是认为人多成本大。我一直以为门店的租金是一大成本，能充分利用。从早到晚开着是合算的。我在昨天发的文章中说到，也是我一直的想法。上午8点，提早一个小时开，可能胜过白天晚上近10个小时，旁边都关着，你是唯一的。

2.我前两年去过深圳，看中介，上海也有个别的门店，20个平方10来个人，我觉的人多一点，成本是合算的。早值班，晚值班加上多用电脑，规定网上要搜进多少发布多少，刷新几次，哪怕是新人也无所谓。把用网的流程考核都量化，一定会有好的业绩的。用人的成本应该是赚的回来的。店东门一定要发挥电脑、网络的作用。

 

 

学习、教化心灵是更重要的，他会拼命又快乐

 

7：03昨晚十点多，我在杨思巡察店后吃点饭，看到几家大公司都还开着店，我十多年前，一直说中介门店成本很大，开长一点实际是最大利用成本。最好上午这种天气8点开，大公司早上也不早开的，附近十多家店，就你一家提早1小时，实际是1小时 当10多个小时用，这段时间客户也是不少的，我很主张，上午早一小时，差异化，比晚上更重要，晚上开的晚的多了，客户分散了，当然，能晚点是最大利用资源。现在的大公司如瑞阳等等，很多很多不是品牌度多大，公盘如何，而是他们的干劲。现经过全面的专业咨询公司培训教化，员工都像咨询公司里的员工一样，都是“野狼队”、“敢超队”、“天使队”、“蜂蝗队”等等，员工像发了疯似的，不要休息，深更半夜找房子，这是可怕的，结果肯定是厉害的。所以，我们的老板们，也要像大公司领导一样，舍得花些小钱，让员工去参加这些培训，这比你业务技巧重要十倍，没有好的忠诚度、拼搏精神。再有技巧，反而搞私单。培养员工的激情、感恩之心，是未来大回报给你的基础，你要赶快带你的员工参加这类团队训练，年轻人的结果可以说天壤之别，中年人也有很大作用，如还不起作用的人，工作中几乎同样没有作用，不可依靠的。我们对手不是门面多少豪华，公盘多么好，这些是双刃剑。但注重学习，培养心灵那是可怕的，本身我们店东的拼搏不容置疑，但对手通过教化，让每一个员工都像店东一样想，那作用不可小觑，我们的店东要看到这一点了，学习、教化心灵是更重要的，他会拼命又快乐。298家店在明明统一管理下，信息充分共享，全市的信息均不浪费，详见明明网首页的“合作规定”，总部参与管理，这样合作成功的可能性相比不在一个公司内的合作会大大提高，这是明明最大的眼前和未来的优势。为了提高加盟介绍的质量和效率，总公司决定周一到周五下午2点统一举办加盟说明会

 

与同行合作协议的几个思想

1，与我们主要是渠道，大客户，批发生意，做量，尽快占有市场，量是成功的关键，由此决定了利润很低，比同行，比同类产品，像我们13年了，管理费用还是500元每月，别的名气比我们小，时间三年多，还收一千多，我的目的一定把量做成行业中前三位，甚至第一位，钱有的赚了，只要活着，一点点会更好，未来全是我们的。

2，我们有300家，比第一，比第二多30%，任何一样贷款，装修，代理，软件，硬件等等都有足够的量，再说我们的主业就是全国发展加盟，同样全国前三位，争取第一位。

3，有合作者问，我们保证多少量？我觉得这是动态的，与我们对门店服务大有关系，只要我们合作者有薄利多销，做大量的思想，加上服务好，性价比高，还愁没生意，如我不是很愁加盟者少，因为，我准备好，薄利多销，同行中利润最低，而且是在我可以做高利润的情况下，为了达到总量大，为未来，我们放弃眼前的利润。

4，合作者要不排斥同行的竞争，这是有实力的表现，垄断是不长久的，也不利服务和创新，最终必然没有斗志，也就是淘汰，我们会找1—2 你们的同行合作，比较，当然，比较的主要是放一个地方对双方都有利。

 

昨天参加了新浪房友在线，营销大会，有一个集团的营销价格表，（表上暂定可以半年一付）先放到群上，大家如要的话请报名，钱打到付老师账上，在明明首页（右上角网上备案打印）上有账号。写清门店名称，款额，端口数、手机号！以便我们及时与新浪房友在线联系、开通和统计。到什么总数我们就享受什么价格，新浪房友在线我们认为未来是有很大潜力的，它做的页面等也是很先进的，毕竟是中国最大的门户网站，资金充足，相比其他专业网站而言，我们要有这种预测，点击量随着它的推广应该会大大提高。各门店，多多少少4到5个网站都应该启用，至少有的网站店长或秘书用一个作为统计、分析用，网站的点击量随时会变化，因为他们的广告等促销手段随时在变，不要死守一个网站可能是不利于自己的，要让网站的同行之间不停地竞争，才有利于我们中介的发展。要观察、研究、统计他们的变化、点击量等。

 

2010-2-15

我有一习惯，睡觉或办公等，不用的电器，电源总是拔掉，我总觉得电磁波是影响人的，电污染。想到“水知道答案”这本书里，洁净的水分子都是雪花状，受污的水孔做成一团，平时我们的水也是大要注意的，来源，放置位置，避免曝光，暴晒等等受污。昨晚宁夏卫视头脑风暴（与第一财经合作了），结束时介绍今晚是阿里巴巴卫哲，想打造比沃尔玛更大的电子商务，这是雄心，可能是离开百安居，要打民族品牌的心结，留过洋后，最后想，也没什么大不了的，可以超越，这是大的目标，成功人大都是如此的，将民族走向国际，当然，这是难度大的，TCL，联想等没走好。最终是要走出去的。但愿我们尽早些，前提，平时的话。一定要扎实，学习好外国的真正的好东西，由于政治，文化等的不同。对中国企业走向世界是有影响的。阿里巴巴想超越沃尔玛，也说明每个人，每个企业，完全可以目标定的更高些，做得更好些。敢于去想，只要你有责任心，有目标，想受人尊敬，有奉献精神。这几年我听到不少从小的很小的发展为大的很大的，我们要寻找做好做大的方法，因为那是完全可能的。

 

中介高峰聊天想到的

昨天中午易居和克而瑞2个中国房产轻资产最先上市公司主席周忻，在丁香花园请上海中介十多个头小范围聚聚，中原，二十一世纪等龙头参加。席间我与佳歆张总聊了一些，他170多家店，其中30多家是这2年重新收回来的，或新开的，全部纯利1000多万，刚买了常德路办公楼，今年最好的员工拿了90多万的佣金，店长大多占本店20—30%股份，大多数是老家还有部分上海的大学同学叫来的，稳定性稍微好些，（现在也觉得流动性大了些，估计比例有问题），也没副总，一人撑，总部十来人，他说年纪还轻，可拼拼几年，我把这些及时讲讲，对大家管理上多少有些借鉴，如大家有好的建议也多沟通。相比之下，明明总部一年100万纯利还不到，我说他们都不太相信，张总搞加盟的知道，佳歆1000元管理费，加盟费和保证金各一万，觉得没赚，改变了以前全加盟。我觉得加盟是条长路，尽管现在是小钱，未来做好做精会是大钱的。人家年轻有能量，大不可能完全一样，心态很重要，我讲话中讲到，及时学是一种反思文化，是学习型企业的基础，微软有反思日、反思月。各位都可有所反思，对工作肯定有好处。

 

惨痛教训引起的思考

一个曾经明明做过，后自己在外开门店的同仁，因为做股票，外汇，黄金一类，想马上赚大钱，嫌房产中介不够快，辛苦。2年的功夫输了好几百万，几套房子，家里被法院封，在外租房，由于不断头脑发热，多次抵押，造成犯法。经过这事可看到，任何一行，尽量做熟悉的，风险小，少听别人所谓建议，术有专攻，每一行都有高深的学问，只学点皮毛，三脚猫，到处容易输的，现在社会要求本行不断钻研，每一行的学问都是无边无际，学不完的，在深入学本行的基础上努力，比新开拓另一行，成功率要高很多倍。在市场不好的情况下，不要轻易退出，做了一年二年或三年以上，都是重要的经验积累，放弃这些，干别的与其他一行干了几年的去比，应该是输多赢少。相比较而言，我是比较认可坚持的，不是我傻，经验或规律告诉我的，从事本行业时间越多，带来的正面影响会很大，品牌中主要的年份长，它代表了信息，技术，信誉等等都不会很差的。我们宁可在与同行的竞争中，多辛苦，拼搏一些，待对手离开市场后，市场份额，就会大了。二手房是个万岁市场，永远可做，阶段性做的产品有不同，买卖为主或租赁、代理为主等等都可以按市场做调整的，再说这职业年老了也可根据需要玩玩也行。希望大家在选择行业的时候认真，仔细，不要随意。另外，在业务上，在合同上，不断学习提高，好几个单子，因写的不好，赔了好几万。

 

0９-１２-２１听俞正声书记韩正市长讲话的随想

先摘录一段俞书记昨下午在上海市经济工作会议上的讲话：“1，最近外贸不振，地价高起，不能想象。过高是一大问题，大家不要急着买房，这话我不大好说，房地产占结构比例20%，增量50%，不稳定的。2，经济方式的转变：建国初期纺织业占37%。现在制造业要高水平发展。樊纲与我说，上海不要搞汽车，搞不过民企。要支持民营企业的发展，向深圳学习。民营企业家请你吃饭，不敢去，那你就请民营企业吃饭，一样的。我请郭广昌，盛大的陈天桥来办公室几次。高科技民营企业很可能走在前面。3，住宅房地产是重要支柱产业，过高的房价地价必须坚决采取措施，克服对土地收入的偏好。北京房产占固定资产40%，我市长月薪一万元，年薪十几万，我只能买外环线的房子还不一定。4，我到一线去视察总是问年轻人住房问题，大多数青年买房都啃老，不解决会丧失群众支持，有的说很难解决，我认为完全有可能。保障房要加大建设，搞1200万㎡，减少一些土地收入。这代价要付，房子这工作做不好，政府难以立足。5，我年轻时住12平米，卫生要下楼，土坯房，不能要求现在年轻人和我们一样。2000万开工量，市场跌一半，没什么不好，没有关系的。必要时完全有措施。”以上是俞书记脱稿在上海市经济会议上的讲话，很能反映他的内心想法，不是官话。听了俞书记讲话，我觉得，政府对房产的了解剖析是正确的。1，“过高的房价是一大问题，大家不要急着买房，等等再看。”这话面对全市的干部，肯定会有不小的作用。“对付房价是有办法的”，现在对拿土地付钱，不能拖了，屯田管了，税收加大了很多。19日在与几个发展商老板聊，谈利润税要多交几乎一半，探讨如何躲掉，等等。中国房市就是政策市，以前因为要GDP所以放任了房价，从俞讲话中看到政府是清醒的，“克服对土地收入的偏好，房子这工作做不好，政府是难以立足的。”“实业做不好，万一房产崩盘了，国民经济怎么办，房产是完全可能搞不好崩盘的”，“上海，北京等大城市GDP的近50%是房地产收入，很不正常”，这些话说明，政府是听到各方面专家意见，就是什么时候出什么政策，“有的说，房价很难解决”，俞说，“不可能难的，”“就是跌了一半又怎样”。我们是做房产中介的，了解房产形势非常重要，房价不可能一直涨的，崩盘很严重的，我们一定要练内功，提高工作水平，管理水平，在同行中，是优秀的，是卓越的，在即将可能的调整中，比别人付出更多，做得更好，活的足够的长，这种竞争非常正常。总有人趴下，就是你内心真的愿意吗？

 

2010-3-24     与供应商合作的几个思想

1、供应商与我们合作主要是渠道营销，大客户，批发生意，做量，尽快占有市场。量是成功的关键，由此也决定了利润很低（相比同行，同类产品）。像我们13年了，管理费用还是500元/月，别的名气比我们小，时间短，还收一千多，眼前我们的目的一定把量做成行业第一位，钱有得赚了，只要不亏，一点点会更好，未来的市场是我们的。

2、我们有300多家连锁店，比上海中介排名第一第二的门店还多30%，任何一样贷款，装修，代理，软件，硬件等都有足够的量，再说我们的主业就是全国发展加盟，同样全国争取前三位，力争第一位。

3、有合作者问，我们能保证多少量？我觉得这是动态的，与我们对门店服务大有关系，只要我们合作者有薄利多销，做大量的思想，加上服务好，性价比高，不愁没生意。如我们不是很愁加盟者少，因为，我们准备好，薄利多销，同行中利润最低，而且是在我们可以做高利润的情况下，为了达到总量大，为未来，我们放弃眼前的利润。

4、合作者要不排斥同行的竞争，这是有实力的表现，垄断是不长久的，也不利服务和创新，最终必然没有斗志，也就是淘汰，我们会找1—2 你们的同行合作、比较，当然，比较主要是对双方都有利。不敢与同行竞争，最终肯定要难以生存的。

5、以上是我们合作中的几个思想，望双方能理解、共赢。

 

1.18:05

打合同机旁再用茅密钥打开另一电脑，备案录入签约，就可省的打开、关闭、打开、关闭，尤其多少粘贴不烦。把江那台搬到上面与合同机并排。

2.打印机2.3天不打喷头堵住，换一二个就是一台打印机的价钱，现决定打印都到三楼打，夏老师也说，别公司很多如此，大沽路修的也如此说。

 

所有门店请注意：名片就近自己印，一般价格差不多的，不然来来去去电话，老远的拿来拿去名片没必要。我们对口的印刷厂电话公布在网上，如厂里能送就让他们做，统一电子版名片样板公开在网上自己下载

名片是小业务没必要转几个弯做

 

给杨雄副市长的一封信

杨雄副市长：

你好！

一．开了资金管理座谈会感觉已经动起来了，会上涉及的资金监管数目，我想应该100﹪，目的为了防范风险，根据以往情况分析，大多数是有的客户相信一些坏中介的花言巧语或有些坏房东把部分房款交掉，风险就产生了，如全部放在银行就没事，我相信留20-30﹪房款，风险与以往一样，可总结以前出了事的，是不是就这20-30﹪的房款，关键就是解决这部分钱的安全，骗全部房款的几乎没有。

中介公司可能想，没有这部分房款会影响成交，设想一下如果上海全部统一了不就一样了吗？不存在影响成交了。我想留一部分实际上资金监管的伟大的作用80﹪给丢掉了，风险依然很大，希望领导分析以往骗的钱是哪一类，占房款比例多少。再说，适应这些资金变化，只要局里市里规定，市场是不难的，真的为好人保险，防坏人诈骗。

我前几封信也作了说明，网上合同，契税调整等意义都没有资金监管大。他是革命性的。

从世界范围内，绝大多数早就实行了，肯定有他的重要性，正确性，我们一定要快，能减少诈骗，挪用等犯罪发生。为创造合谐起到了绝对大的作用。在交易前或过程中，要中介或客户判断这个风险，几乎是不可能防止。

资金监管，从根本上在优化中介队伍，比有些检查好几十倍，个别的中介公司退出，是大好事，对中介管理非常有效。

我恳请领导仔细考虑，像全覆盖一样，要全管控，哪怕意向金2至3万或划帐，没什么难度，实在觉得意向金划来划去烦，规定3万以下付房东，实际也要划来划去，反过来划给银行或指定机构也可用一段时间，总量也不少，中介多发个指令也不是大问题，这是我的想法。

二．关于服务机构还是直接银行保留，我觉各有利弊，从本义上我感觉请第三方银行，综合效率，公正等可能会更大些。

1.    小中介通过大中介，速度慢了，环节多了，恶意的不讲，反正可能有影响，信息有私密会否存在。

2.    最终大中介也是发指令金融机构放款，小的通过服务机构有无必要。

3.    从完善资金监管说：成立一个资金监管 公司倒是要紧的，但政企分开，不参与企业行为，另一个交易服务机构的定性，与作为我不是十分清楚。

三．资金监管是一项重要的，在我看来是继80年代住房改革政策后一次最重大住房领域革命。他的意义是多方面，全方位的，我所以多次写，表示一个业内人的心声。

还有一个：规定要独家委托，也是关乎国家利益，减少浪费，内耗，提高交易效率，大大有利业务员间，中介间与客户合谐的大事，我还是想谈一下想法，这些做好了，中介管理从根本上会好很多，不需要名目烦多的检查，这是我的想法。

以上如有不到之处请谅解！

                                                 

9/15当前的业务重心

房价向下，在未来一段时间，基本上不会改变。处在这关头，绝大多数的买卖双方都会观望。买进方期待再降，卖出方总是怀着侥幸，等再好些后再卖出。这在股市或其他买卖市场上都充分体现出来。这种状况对中介而言，受伤不是最重的，主要是开发商和房屋准备出售者，要看准分析，如何行事。

中介有很多业务可做，大凡买卖不好，租赁必好，跷跷板。以前如此，未来也如此。当前应把业务重心90%花在租赁上，相比买卖市场好很多。不要认为佣金少不做，它可为你今后积累房客源，市场总会转换的，到时你的租客、房源就可沟通买卖了。买卖是绝大部分人，晚一段时间要继续的，只是延后多长时间而已，与客人存在着服务关系，未来整个市场爆发出来，业绩很快补上的，这是各行各业都有这个规律的。

租赁单子比较好做，做惯了，也可朝大点的做，收入不少的，很多人专业做，从不做买卖，效益也不错。大公司做的少，因此，现关的多，也是有关系的。

最近大公司关了不少，未来还会关更多，主要是制度本身存在的差异。我们每个负责人都是实打实的股东、老板，会全力以赴去做好。中原等直营店，老板都不在的很难管理，尤其中介，自由度比较大。我看到美国、欧洲、日本、澳大利亚等都是加盟或独立经纪人模式，很少有直营。应该人家发展比我们多50多年了，管理经验也大多了。我在02年开始搞加盟，就是看中最后它是方向。中原等利用内地初期的管理经验等不足因素，搞直营赚了些钱，但未来是越来越难，也就是会越亏越多，越关越多的。各位仔细想想，有否道理。

由此，我们要有信心，所谓强大的竞争对手已关了近三分之一，市场越冷，他们会关的越快，工资、门店成本都很高，亏不起，一个月亏几百万。我们成本相对低，也习惯做小单、租单，这一块影响不大，他们不能这样做，也养不起铺，也意味着薄利越来越多了。

总而言之，市场会越来越有利于我们加盟店的发展，这是关键的、制度性的因素决定的。正如斯巴达克这部影片，一开始说奴隶社会的灭亡从一建立起就注定了的，只是时间长短。

当前业务的重心要花主要精力抓租赁。8：43

 

10/8，5：25   我们的加盟店会越做越好

当前中介大致已关40%（权威数字还不清楚），而我们明明只有2-3家，只有3%。为什么中原房产都在关，近20%左右以往是不关的，未来我认为随亏本加大，难以承受会继续的概率很大，美联、合富 、香港的上市公司，已关门近50%，整个市场关店状况是这样的。

我认为有几大因素，决定了我们这类加盟性质的门店更具有生存能力，也代表了中介发展的整个，乃至社会经济发展方向，根据大致如下：

我们都是主人翁，是股东，是老板，从本质上从心底说都会努力为自己做。就像美国中介近百年历史，主要中介模式也是独立经纪人和加盟。从人的信用和诚信来说，美国应该比我们好，但几乎没有大的直营模式。直营模式的管理是很难的，长期发展很难成功，尤其中介投入成本少，灵活性强，容易走失单。美国等欧洲国家没大的门店，我看到的5-6个门面，都是10多平方。随着资金监管和网络发展，风险已越来越少，信息交流会越来越方便。纽约经纪人每天起来打开纽约地区的房产信息网。他是会员，有密码，每月交300多美金，这是一个去了20多年，做了10多年经纪美籍华人，跟我们在一起聊的。

我们都比较有信心，有胆量。不然不会出来开店。很多人所谓聪明，没成功就是胆量小，患得患失，眼光短，相反许多成功的，并不见得多聪明，但有魄力，想的比较穿，输一点无所谓，反而成功了。

大多数店有些积累，有的资金蛮充裕，抗风险能力较强。

我们成本低，又注意节约，大公司看似堂皇，成本月10万，员工又不注意节约，浪费大，亏本几万很正常，100多家店的中原，每月亏500-600万很正常。

我们多少都有些悟性，生意脑子或经验，相比许多大公司新人很多，许多人是培养不出来的，是天生的，只有自己要，才会有结果。他们培养人浪费很大，难以控制，而我们好很多。

大公司习惯做大单，小单不做，租的做的少，市场不好赚钱不多，人心浮动。小的不想做，提成少，动歪脑，走失单必然了。不是业务员没能力，而是体制造成的结果。

我们各门店要学习美国的，和大公司好的地方，加强信息沟通，注重合作，这是连锁的优势，改赚的都没赚到，太浪费。合作中自身心态较好，合作的人看好，未来不合作的，太计较的是没发展前途的。

网络成交已40-50%，未来可达70-80%，一定要多用电脑，敢用好的年轻人，发信息，找信息，会花好多时间。

还有更多的理由，说明我们的模式是大有发展前途的，台港大规模直营模式基本上难以发展了，继续缩小是必然的。我们模式扩大也是肯定的，但有许多方面要提高。

当前有的加盟店广告、窗贴等需要更换，环境要打扫，我们不求奢华，但一定要整洁卫生，给人感觉好，何况我们自己8-9个小时就在店里，眼睛看着，实际比在家里的时间还多，回家忙着吃饭，睡觉，休息时间很少的。店里整洁很重要，广告牌老的旧的也换一下，材料用好一些，总有几个成交客户是冲着你的好材料，整洁来的，有档次。

未来不会像现在这么难做，现在是肉搏战，关键时刻，最后会比较轻松，上班赚钱，关掉的没那么容易再开了，“开关店”会少许多。这是各行业均如此的。

 

大学生就业难有关想法

高等职业就业比例超过本科2000多元，不相上下。

湖南人事副厅长鼓励大学生到一线基层。

成才还需要一专多能，要学技能，像瑞士军刀多用，现在学校学不到比专业更重要技能。

现在缺技能教育不缺学历。

不要看眼前的高工资，会变化的，要有吃苦能力。

教育者要反省，考试教育的必备，要根据市场来。

美国不特别强调专业，因为以后都还要继续培训，一生换6-7个工作很正常，是有能力、有胆量的体现。

需要大量技能的人直接面对市场，学生才供不应求。

快乐比找到工作更重要。

事业是人生的支柱，要有锻炼的能力。

教育也是一种投资，也有风险，不一定读两年的就比读四年的结果差。跟买股票的一样，根据市场的各种原理，决定投资的产出比。

 

09/1/13 在直营店年会上的讲话

各位同仁：

转眼08已过，新春佳节即将来临，首先给大家拜个早年，祝各位身体健康，新年快乐，万事如意！

08的金融风暴给中介带来很大的冲击，在困难面前，我们全体员工发扬了主人翁的意识，努力把业务做的更好。尤其几家比较好的花了不少脑筋。这些对企业的忠诚度使得企业和本人都能长久和谐的发展。

当前危机还没消除，可能还有一段时间，大家要有充分准备，但某种程度也是好事，大公司纷纷关闭50%以上，再开未来很难，这对我们未来减少竞争对手是非常好的，所以，再来一些也没有大关系。大公司真的可能关很多，里面有很多道理。他们在顺境中赚多些，逆境中会大亏。小的店通过包租，调头快等等方法保证不亏或有盈余。希望大家看到未来我们的优势，好好度过眼前的困难，努力做局部地区前三名。眼前辛苦点，未来会幸福快乐的做中介的。

再次祝愿各位在新的一年里快乐如意！

 

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各位员工，我们要树立远大的目标，没有大的目标就没有动力，不会有好的结果。实现目标看似艰难，实际精彩。人生享受过程时间越长，成功后回味越久。想着这样做对人对己都有利，会有好的结果，哪怕苦，哪怕痛，因为越痛带给你回味越大越长，成功后会津津乐道。

各位，勇敢面对困难，有让暴风雨来得更猛烈些的思想态度，相信冬天到了，春天还会远吗？况且已经进入新春时节，春天的气息已经来临。

 

2/13 6：21

转“制度类一篇文，已发明明，中国是实用性改革的胜利，不是制度性的成功”。是阶段性的，不是长久的。结合企业建立制度非常重要，有了后，人人会觉得好，上下级也不烦了，大家按规定说话，说心里话，下级也蛮累，上级不时的提起，自己的自尊心都会受影响。从本人来说，要想的远些，不要乞求眼前的没有规定，没有目标数，到最终时间长了，总是数字说话的，总有结果的。完成目标不要怕，高了，先试，不要上来就推卸，实在不行，上级认同了，看到了，再改。要求高也就是体现价值，说明平台大。这几天，与两个秘书说了几次，有制度有量化，可能我会少说很多很多，你们要主动努力写每个小流程，按规定说，按规定做。我没权利再多说你们的，对大家也是一样，尽早把各个工作按规定的去做。6：33

 

上面这些文章写了20多分钟，还是十多分钟有点糊涂，眼睛一睁，想到一些马上就写。还有写的时候不要恐惧，写多烦，写多难，反而任自己的思想，专注些，当一种平常喜欢的工作，而且更能体现自身的能力，提升人生的价值。那写了就会专注，就会好，就会快，不需讲文采，多写，多学，文采都会来的。6：40

 

我想到了清泉居

我如能脱身，我真的会去这类地方，有上网足够，什么事均可做，世界近在咫尺，空气，水，安静多好。真想休息下来看书，会非常开心，要了解的东西太多了，多看人生必定更美。我对王春琦邮件中说，在家都有做不完的事，看书占去了好大时间。欧美人退休了，房子卖点，变小，变租，省下钱旅游等等，很好。做的时间努力点，多赚点，利用好年轻时段，利用好工作的平台，不然晚年会后悔的，想到啥与大家心智交流，大家会逐渐感到我说的是对的，有道理，愿共同朝对的做。

 

6：52特仑苏蒙牛有问题？

对产品不能为利润，不考虑后果，生命是第一的，名誉是第一的，钱是用的完的，没什么必要。联系我们做事，做人，和工作都是可借鉴的，什么是人生最主要的？做一个真实的，对大家有益的人，对工作也是一样。假的，终究会识破，明明白白终究大家会感到非常的好。最终胜利一定是真实，一定是明明白白。

 

3/1实操九大

解除障碍三大……

没有条件，满足提条件的人就会激发一群人提条件，打击不提条件的人。03有人放西装里信，发现工资有些低，请三日内给答复，20人。带头的开除，参与检讨，不然，今后……提条件的下降，不提上升。（联合对抗，职务，人数，等等，不同意，开除检讨，甚至法律）

没有借口，佛，因果关系，执行：果因关系，先讲原因再讲话，让他有找借口的理由，……结果……原因，没有……底气……

设没有借口

请问这月是？

请问刚才在干什么？

下一步如何？

说说，还是承诺

如承诺正意味着什么

做不到如何 

三.没有不可能

“没有不可能”信箱，一次3元，乐捐慈善事业等有事。不可能扼杀了无数可能，是自我的假想和定义。我的经历太多，证明如此。多少多少不可能，后来都变成了可能。做业务第一名，商丘等养蝎子，培训130留80人，家人先卖，23万，后养死蝎子。只要拿100元到长治，睡办公室，去理发，到哪里，接陌生电话等等，一有机会就销售产品。25.26开总裁班，要开中国最贵的，总裁班。人生成长，征服自己。

 

领导为什么累？

1.个人行动力太强，没让团队人去行动，渐渐弱，执行力成反比。管理者，最高境界，先做事再做人。姜：要同学介绍食品公司，经理说不要人，姜：这么大的公司不需，工人要不要？要，最早到，最晚走，即使如此，郑州大学毕业，让人家感到不一样。郑州大学，董事长从工地问道，别人不把你当人，你自己从底做起。

2.太过完美，扼杀了无数接班人和优秀的替身，总裁做100分，员工90分，你做100，员工0分，一定要让员工做，90＞0分，0.1分＞0分。

请主持人讲，开始总是批员工，后感觉不能这样，做死。翟勇……

3.关注过程（不要多讨论，讲不言败）

尊严，没借口，关注过程，讨论过程。

关注结果，推进结果

看资料，姜说有问题，哪里自己找，错别字，叫女朋友来一起找，不要太帮他，这是害他，过去对他很好，长大没用，过去对他不好，家人或社会，才会未来好，事实均是如此。

姨家帮忙不给钱

爷爷上吊自杀，哥哥多次配亲，姐姐喝农药自杀。上学借钱，23岁起就要改变家里，给家的400封信，就是一个改变家，家族。与调音师讲，要求高，不要怕，为你好。

4.到处是重点

要学会放弃，这是战略，大智慧，领导永远做最重要的，而不是最紧急的，基层同仁从来不讲话，任下属再对下面说。

缺乏成长（缺乏顾问）请各路专家，不要均插手。

不授权

学历高一下子变员工，学历低，找不到就创业

学历高能力强，招来比他差，一直自己干，差的一定让你干，队伍反而好了。

“无既有，有既无”老子

接受反授权

我也知道，唯一办法，你继续办，办好了，你得到奖励，办不好，你得到惩罚，不管是奖是罚，你都是兑现承诺，履行自己职责，赢得生命尊严，你要么把事情办好，要么把自己办了，当然我相信你，如果你还在乎公司，承诺，责任与尊严的话。

肯定会把事情办了，而且会办得很好。

8.  插手已授权。1.等你失败。2.推卸责任，

9.  没有恩威并施（软硬兼施），给带高帽子，同时任务压，不软弱。

10. 累习惯了，结论，既然累习惯了，就累在最具有价值与意义事情上。

领导解放，企业重生。

授权执行人八大特质。

1.  自动自发，2.信守承诺 3.勇于负责4.应变能力5.乐于学习6.成果导向 7.意志力强 8.成全精神。要敢于承担责任，找借口，姜一个手势，他就不讲了。

如何凝聚人心，：靠企业文化

如何激情，动力无限？薪酬与激励机制。

靠区隔对手，直指心智，品牌运营，最大**不是来自市场，而是心智。

世华18年169条，1年半时间，如宪法。

三阶段，总裁咨询风暴

二、根据世华基本法做

三、半年后一对一 今年二期 28.8万，2年首席顾问，带2人，09.6月---12月

现场刷全款或支付部分款项一周内主动充款企业可享受以上优惠支持，错过一周企业，我们将谢绝咨询。

 

你哪些冲击，8点以上

裁减，需要快刀斩乱麻，不然成本会很大，这是我感到的。记得三年前，我也是听这课，我在港鸿会后我马上电话通一个来的时间不长的一个代副总，要委婉劝他离开吧。对产品等其他几个方面也是如此。

加大激励，最终股份激励是个大方向，我一直这样认为，但迟迟没搞，救火事太多。这事要加快。

精神奖励的作用不能小看，不是员工不吃这套，而是在这方面我们没像姜老师那样用心动脑筋。要回去用多点时间抓。相信一举多得。

放大差异，任何产品都有好坏，找出不同点放大优势少不了，没这一套，肯定做不好。

文化渗透，太重要像姜老师的宣传，传到，管的如此好，就是文化起作用，我们来学习就是主要学姜老师企业文化，学好了自然也如世华大发展。这是我们来的主要目的。

搜集证据，从办企业实践，深深体会，不管员工考核，还是打官司，都非常重要。

接班人，我找了8-9年，副总20来个，没长留一个，很痛苦，韦尔奇也说从第一天到GE，就开始找接班人，我深觉头等大事。

训练系统，没训练过的员工是最大的成本，保险公司上亿的培训费，世华大量的投入，无不证明训练过效果是大大增强，非常划算，业务中我深切感到。

 

副总职责及应聘须知

1. 明明是一个以加盟为主的房地产经纪公司，现有160多家门店，5家直营店，8家承包店。

2. 现在也在做临安的景点房等一手楼盘，这方面要加大比例和力度，是未来发展的方向，为门店提供资源。

3. 也准备做独立经纪人业务，也是未来的趋势。

4. 本公司现无副总，老总也想退，因而应聘者责任重大，能全面参与管理，像对待自己企业一样，不计时间和精力，相信这里是创业的好平台，付出的会得到回报，会得到经验的积累，世界永远是平衡的。

5. 主张越低做起越好，可以让你有更多的时间和机会，了解明明，了解最基础的，有利于留下来。不然，工资高我要求高，可能给你的时间不多，但空降一地又必须要时间，否则，失败是常态。

6. 工资可以前三个月试用期中，调整一次，正式再调。现市场经济，我也主张直接说，正常的，明明报首页右下角写道“你有潜力能创造更多的价值，更多的效益，需要认可，提出更高的要求，是完全合情合理，我是大力支持的，可以直接尽情的谈。”市场经济不是国有企业，不管什么类型的老板，对优秀的员工，干部都是非常重视的，因为是创造财富的，工资只是创造的1/5。只要你相信自己的素质与能力，创造财富是绝对的，那全力以赴去做，老板器重你，用你是绝对的。

7. 高管间的企业文化是非常主要的，不是会做些业务或带一两个店就可以做的。良好的素质基础是头等大事。回去后将“卫哲”“管理者要站在”这两篇文章，仔细看，写个感想，最好结合实际，发我的邮箱，名片上有。

8. 高管面试，多接触几次，后几次可喝点茶等，比较好，不然，随意结婚，离婚越快，很烦很累很痛苦，还不如多谈几次。来我这里助理，副总一类招了不少，总的时间不长，试用协议或合同写好，如觉对方不合适，随时解约，不要看了不舒服，凑合多累，你是否这样想？

 

                                                     上海明明房产经纪有限公司

 

06.10.16 薛总交大毕业论文

加快引进MLS房地产信息管理系统非常重要

一、MLS的由来

    1、19世纪二十年代一个叫JAMES的，善良，公正，正直的美国房地产经纪人，他在工作中发现，自己总是缺少合适房子来服务客户，而其他代理商客户需求的房子却在自己的手里，于是，JAMES根据市场需求，从方便客户和保障合作伙伴利益的角度，从提高成交率和个人收益的角度，身体力行地实验了一种新的销售模式：和其他经纪人拟订一份合作协议式的简易规则，将双方拥有代理权的销售房屋信息集合在一起，双方都可以销售其中有代理权的房子，收益分成。

这种合作没有损及任何一方的利益，同时又服务了双方客户，提高了各自的工作利益。依照这种方法和规则，他又与其他经纪人签定了第二份，第三份……合作协议，一个松散的MLS联盟就这样形成了，他把这种交易方式称之为Multiple…listing..Service(多重上市服务)。JAMES最终从经纪人中脱离出来，不再做房屋交易，专门从事规则管理，这就是MLS的雏形。

2、在MLS模式诞生之前，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈子里，独立销售，条块分割式的流通，各自选择宣传方式传播获得代理权的房屋信息，吸引有意想的客户洽谈交易。在这种销售模式下，产品信息无法做到统一公开，产品竞争的基础也不复存在，更谈不上产品畅顺流通。当时的房地产竞争毋庸质疑是不透明竞争，也不符合市场经济的法则。MLS的销售模式，为客户提供了尽可能多的房源信息和便捷服务，营造了一个公平竟争的流通环境，体系内房源交易迅速，客户量上升，使单个业者的竞争力也大大增强。然而，在MLS起步阶段，由于房源标准不同造成了很多误解，操作上也有待于规范统一，市场呼唤产品升级，于是JAMES制定标准的表格，颁布了标准的规范，以及明确的佣金分配原则，要求联盟内每个会员共同遵守。交易制度的完善使这种交易方式被广泛接受，更重要的是为消费者的利益带来了切实的保证。在随后几年中，这种交易方式扩展到整个美国，MLS的传奇自此一发不可收！

二战后，美国房地产业处于快速增长时期，报纸。杂志等传统媒体也纷纷进军房地产，为适应日益激烈的市场竞争环境，MLS统一各地的房地产经纪协会，负责管理并发布会员信息，由于房地产业涉及众多的相关信息，MLS系统提供的优质服务及其不可或缺的特性，使MLS联盟在这场竞争追逐中笑到了最后，并在1970年形成了全国性的联盟组织，该组织现己成为全美第一大行业组织。

随着通讯技术的出现和日新月异的发展，MLS系统开始以互联网为平台进行信息传递，提高了房源流通速度，并得到了空前的发展，以至于今天美国95%以上的房地产交易都在MLS系统中运行。MLS所拥有的REALTOR.COM也成为全美十个最具价值的电子商务网站。MLS不仅是一种销售模式，更是一种严谨，先进的房地产流通管理系统，是智慧的结晶和质量的保证。对房地产业者来说，正可谓：“一次接触，全面收获”。MLS属于全世界，从加拿大到英格兰，从澳洲到新西兰，从日本到新加坡，从美洲到欧洲，从大西洋到亚太地区，许多国家纷纷引进MLS系统来整合房地产信息流通渠道，降低交易成本，优化产业结构和资源配置，从而使整个行业的交易成本显著下降。

MLS改变了房地产，改变了房屋交易方式，她已经融入了世界人们的生活，引起了众多房地产精英的关注，中国房地产界应加快借鉴引进MLS。

 

二、系统规范会带来强大生命力

    1、 中国经济从短缺到充分竞争是一种进步，它使中国的购房者在买房过程中有更多的选择，更合理的价格，并且会使各个房地产开发商不断进步，使自己拥有更强的竞争力。然而，房地产市场并没有同步走向一个开发商，代理公司，经纪公司和消费者共赢的结果。

房子多了，购房者买房的弱势地位并没有改变，并没有获得应有的便利，依然不能顺利的了解各个合适的房屋信息。所能了解到的只是模型，宣传材料等演示品所承载的信息，一家家楼盘实地查看比较，是否满意，它们自己的声音是最好的答案。频繁的概念、广告“噱头”，大量掺水的宣传信息成了购房者调侃的话柄，各地开发商和购房者之间愈演愈烈的购房冲突则成了见怪不怪的正常现象。

    业者们也充满了委屈，自己做的越来越好，却得不到相应的汇报，倒是不少的投机者，搞一把就跑，反而逍遥。从事开发者，居然被北大的张维迎教授讽刺为四步曲：找地、挖坑、卖楼、逃跑；从事经纪业务者，被其称为一张桌子，一部电话，拿到钱就换地点的房虫，成为社会攻击的对象；消费者屡称自己被骗了；政府更觉得冤枉：谁遇到问题，都把责任推倒政府身上。

2、房地产流通的特殊之处是由其不可移动性带来的，如何将其像动产商品一样实现顺畅流通和公开竞争，不仅是消费者的愿望，也是政府管理机构和业者的愿望。MLS产生迎合当今世界房地产业发展潮流和中国国内的市场环境。

在MLS体系中，为保证会员的交易利润，会员都有一份完整的房源资料清单，每套房源信息必须按规定填写并及时发布，时时更新，提供完善的房屋交易操作规范，所有体系内的房屋信息都是按照购房者关注点的重要性排列顺序的：

         价格   区域   面积   房型   配套……

         区域   价格   面积   房型   配套……

         面积   价格   区域   房型   配套……

         房型   区域   价格   面积   配套……

进入体系内的房屋，每一个会员都可以出售，分享收益。而购房者可以了解到所有与他需求相符的房源信息。也就是说，MLS体系实现了房地产完全流通和公平竞争，就像在商店买电视机一样，消费者被最大限度地尊重着，也获得了优质价廉的服务和产品，开发商和经纪业者也加快了资金回笼及利益回报，整体社会经济发展成本也由此降低，于国于民于业者皆利！

3、对于众多的房地产业者来说，或许会认为MLS系统是一套全新的销售模式，应该有一套很复杂的销售过程，而事实上，MLS在国外已经经过了几十年的发展历程，几经风雨，拥有了自己独特的销售方式，形成了一套很成熟、很简单的基本规范和操作模式。它完成了房地产作为商品的整个运作过程。

 

R-房地产业者，加入MLS之前，之间的联系混乱无序，加入后被有序整合。

由于房地产的不动产性决定其只能在特定的卖场中形成竞争，而这个卖场又必须能吸引所有的目标客户。我们曾经分析过，房地产的客户绝大部分掌握在业者手中，如果能找到一条渠道，在这条渠道中能把所有的房屋信息告诉业者，而业者又愿意把这些房屋信息告诉目标客户，由此营造了MLS内的房地产业者面对几乎100%客户的环境。系统整个运作过程就是为完成这一条件而服务的，为众多的房地产业者找到了一条便捷的销售渠道。

加入MLS系统后，会员掌握着市场上众多的目标客户。在经济学中有这样一条增殖原理：两个苹果两人交换后各自手里只有一个，两条客户信息交换后每人手中却有两条信息，所以信息交换有别于传统的物品交换和货币交换，交换双方的客户信息是以总交换量为极限而同时增长的。这样，就形成了像电视机陈列在商店里那样，系统就像电视机卖场一样形成了真正的不动产商店。在系统内，作为会员的房地产业者，重复地掌握着目标客户，业者再也不用担心自己的房源不能被客户看到，不能正常流通等种种问题了，这就是交换价值的创新所在，也是系统的优势！

MLS解决了房地产作为商品的卖场问题，接着又解决了流通问题，在此基础上，系统对体系内的会员进行统一的技能培训，使之熟悉专业操作，提高业务素养，同时为会员提供统一的客户信息资料文本、各种标准表格，通过对客户需求获取、分析、管理等系列的有效质量控制，确保客户分析质量。系统提供会员统一规范的操作方式，使房地产作为商品在会员之间无阻碍的流通，保证了客户成交的可行性。MLS通过提供卖场和确保这两大功能，使房地产业者缩短了销售周期，加快了资金周转，降低了销售风险，节省了大部分的广告开支，实现了利润最大化。

MLS是一条经过市场、时间和不同地域国家检验的销售模式。无差别的房屋排列展示手段和控制方法，有佣金代理权的利益驱动机制，维护共同利益的控制和惩戒技术体系，规范的管理、文档、服务和操作程序，信息的共享机制和信息积累反馈模式，这一系列制度体系促进了任何一家房地产公司或企业迅速发展壮大。在实际运作中，不仅能促进强者更强，使品质优秀的产品实现更高的价格销售，而且还能通过信息反馈机制，促进弱者改进产品和服务。使弱者的产品有效调整与自己的客户群体相衔接，将可能的收益最大限度地实现。

 

三、共赢

1、开发商是房地产行业的主导者、资金的最大投入者、风险的最大承担者，也是最大的收益者。销售是所有投入能否实现预定回报的决定一环，也是马克思笔下“从商品到货币的惊险一跳”的实践者。对于风险的日渐扩大、成本的节节攀升、推广效果的难以预见、销售结果的难以保证等种种现象，开发商比常人更有体会，如果难以实现，一切资金投入全归枉然。

MLS在中国亮相以后，房地产业有了一条真正、便捷面对客户的流通渠道。传统的销售模式及各种销售手段是为了吸引客户，但总是大海捞针一般的难找，MLS提供给房地产商的直接面对目标客户的流通渠道。系统中的房源信息共享，消费者通过系统中的一家会员可以获得针对性更强的所有所需房源信息；开发商无需像在系统外那样再做大量的、针对性极差的广告，加入系统后会逐步过渡到各种销售费用的最小量，加快销售速度和资金回笼，获取最大收益。

开发商进入MLS系统，节省了广告开支，提高了交易成功率，达到了传统媒体所不能达到的效果。目前，开发商新开发的楼盘都依靠铺天盖地的广告来销售，广告开支日渐提高，通过系统，业者得到的是最高价值的客户，并都是潜在购房客户，弥补了广告、促销活动等推广手段时效延续性的不足和目标不明确的缺点。通过系统能使质量好的房子脱颖而出，让质量差的更容易发现自己的不足，以便找准市场方向，推动销售速度。同时，由于会员关注时效性、传播的流动性也会使房地产商及楼盘的知名度迅速提高。

2、房地产经纪公司是市场单套房屋的销售主力，而在系统中，不仅面临单套房屋，还面临对着开发商的批量楼盘。在传统销售模式下，单套房屋的销售推广比批量开发所需成本更高，风险更大。但加入MLS系统后，可以与其他会员资源共享，获得系统规范的管理模式和各种针对性强的交易文件，接受系统提供的各种专业培训，提高工作效率和企业形象，获得消费者信任，降低经纪公司的宣传运营成本。

加入MLS系统后，实现了资源共享，且房源信息每日传输，时时更新，使会员总能掌握最新的房屋资讯，事实上增加了市场份额。同时也满足了经纪公司的合理利益需求，克服了暗箱操作，提高了交易成功率。在MLS系统出现以前，经纪公司各自业务封闭，一般都只能靠销售自己的房子，暗箱操作不可避免。而在系统内，佣金制和资源共享的操作模式，方便实效的MLS工具软件，经纪人利益透明化，使服务客户目标更强，成功率更高，最大限度地减少了无效劳动，结果是经纪人工作积极性更高，获取利润更多。

进入MLS系统后，资金和规模也不再是难以逾越的门槛，经纪公司可视自己的实力和能力优势，或选择代理擅长的物业，或选择与系统内其他会员分工合作的方式完成代理销售，提高销售效率，实现最好的利润价值。

加入系统后，会员还可以享用由系统统一提供的、经过几十年的市场检验而形成的，专业性和针对性更强的交易文件，以及接受公司对会员提供的系统原理、会员制度、会员规则、销售技巧、标准文件填写等统一的专业培训，一步到位，迅速提高执业水平和服务水准。

3、代理商是房地产开发商的关键助手，是开发商的销售代理人，拥有开发商的房源。利用自己的专业销售人员，经验和管理优势，完成代理项目的销售，帮助开发商实现从商品到货币惊险一跳的同时，实现自己利润最大化。但在实际运作中，总会在代理权的取得和实际销售中受到困扰，而且这只是开始，销售环节更是重中之重，实际上销售一旦打开，也就实现了经济效益，也提高了知名度。为以后获得新项目的代理权作了铺垫。也就是说：“打通了销售就打通了代理”——这也是代理商的至理名言。

MLS系统的引进，消除了代理商的一切顾虑。首先，销售速度的加快会使代理商提升收益和扩展市场份额，有效取得代理权。在MLS系统内，房屋咨讯全面真实且便于查找，服务规范且技术先进，对购房者有很大的吸引力，能有效的将目标客户集中到系统中，使销售针对性强、速度快。而且，房源资料的共享性，打破了自己房产只有自己能销售而其他业者无法销售的壁垒，加快了销售速度，增加了业务量和市场份额，取得好的业务累积。我们知道代理商的目标不只是取得一家房产代理权，代理商对所代理房源的交叉销售实现了销售利润最大化，进入系统应该是代理商的最佳选择。其次，代理商加入系统，就可获得统一、规范的标准化管理，包括所有文件的定制、签署、流程，对销售员的系统监督，代理商的利益也会因这些标准化管理受到保护。系统还会对会员进行系统原理、会员制度、会员规则、销售技巧、标准文件填写等提供培训，不但提升了个人素质，也降低了代理商对销售人员的培训费用和各种文件印制费用，降低了营运成本。

还有，系统从经营者的角度出发，建立了一系列利益保障机制。这些机制涉及代理商经营中非常关心的部分，比如约束销售员只能为一家代理商服务，加大其随意跳槽的成本；使用规范的房产交易程序，增大销售员做“黑单”的难度，从而也保障了公司的利益。这些可操作的管理模式，既调动了销售员的工作热情，又增加了业务交易量。

4、购房者是房地产业链条中的弱者，队伍庞大，却个个孤立分散，价值几十万乃至几百万的一套房子，对大多数购房者而言，可能是其一生中所购置的最昂贵的商品，自然要全家讨论、思前想后、左右权衡、反复比较。一个省会一级的城市，有几百个在销楼盘是正常不过的事，花半年甚至更多的时间逛遍全城楼盘也很正常不过，而到任何楼盘都遇到该楼盘的销售员对所售房产的强势推销，就算能看到很多的房产信息，但每一个楼盘的暗箱操作、强势包装、促销陷阱等都使购房者陷入了弱势竞争地位。即使是二手房的销售，其不规范的操作也严重危害着消费者的利益。据国家工商局12315投诉指挥中心和消费者协会所公布的各类产品投诉结果排行显示：房地产方面的投诉与手机、家电投诉并列第一。

究其原因，不外乎是知识、经验、信息及客观评判标准的缺乏。MLS系统从房源进入、信息发布、系统操作到售后服务提供了一条龙的服务，将购房风险控制到了最低程度。首先，进入MLS系统的房源信息完全被有序的重新排列了，按地区、价格等客户关心的因素重新排列。在这里，单一楼盘的强势宣传手段，虚假信息等带来的风险降到了最低程度。任何加入系统中的房地产业者，都需要进行事先的资格审查，服务营运过程中接受系统监督，给消费者降低了风险。系统对会员进行的专业化培训，为购房者提供专业化指导服务。系统的高科技管理体系使会员自动实行自我和相互制约，避免虚假信息的进入和传播，在系统中购房者用最短的时间、最少的精力、最优惠的价格买到最适合自己的房子。而且，客户可享受本系统提供的各种房屋交易的一条龙服务，客户可通过系统对房源的各种情况进行了解，帮助客户完成房屋评估。总之，系统中客户只要有需求，就能找到相应的服务商，为交易的顺利进行提供最便捷的通道。在美国，如果业者的房源不在MLS系统内，就很难获得客户的信任，MLS已经成为一个人人皆知的强势品牌。我们相信在不久的将来“购房找中国式MLS”在中国也会家喻户晓。

5、由于MLS的进入，形成了公平竞争的环境，畅通的渠道，促使购房者和代理商进入了房地产的良性互动时期，促进了市场的稳定发展，这也正是我国政府所希望达到的目标。但是目前我国住宅业的发展水平与联合国经济委员会确定的产业化标准（包括流通领域信息化等）还有很大差距，特别是作为市场营销中心环节的房屋销售、房屋租赁、置换市场，成了制约整个房地产市场的发展瓶颈，引进MLS已成为当务之急。随着市场运行机制和配套法律法规越来越到位、完善MLS的土壤越来越肥沃，MLS的市场也会越来越成熟！房地产业作为整个社会的重要行业，给人们带来的不仅是生活质量的提高，还带动了其他行业的发展，为国家创造了财富，给社会带来了稳定，为整个社会经济的发展营造了良好的社会环境。MLS系统的引进，将使社会发展成本大大降低，改变人们购房的被动局面，改变房地产业者的流通环境，完善市场机制，改变目前房价居高不下状况，改变银行业对房地产业心有余悸的心理，促进整个社会经济的良性发展，从而使全民生活安定，经济繁荣。MLS系统的引进也正是为了这一目的，这也是房地产市场的必然发展趋势。

四、与其他网络的不同之处

现在一般的房产网站很多，但是普遍都缺乏管理功能：

1、你付费，给你上信息，你不上，网站也不管；

2、你的房子早已买掉，还挂在那里，有需要的人，一次、两次、三次的打电话问，你还不删，造成大家大量的浪费；

3、不注重培训，更没有什么统一的表格之类的文本；

4、只管收费，没有惩戒制度。不利网站的长期发展，到后来难于归正；

5、不注重花大力气，大资金做推广，小打小闹，等等问题还有很多。相比而言，MLS在这些方面做的比较好，都考虑到了。可以想象，如果有一个房产信息网站，他的信息量最大，他的信息真实性最强，哪一个需要有关房产信息的人会不去首先点击它？

五、它是一个只对业者开放的B to B网站

房产是个大买卖，款项大、风险大，没专业知识，万一出问题，都是很大的问题。形成一个房产买卖委托专业人士是社会发展的趋势，确实也是值得的。人不可能全部都了解得了，做好自己专业的事，是综合价值最大的，花的力气最小的。正因如此，MLS会员只能是业者。消费者只能通过业者了解到MLS内的全部信息。这样，能更好发挥业者作用，业者也就更乐于参与,及早加入。人数剧增,反过来更有利于发展这个房地产信息网络。同时，它是一个巨大的房产信息港，是一个最大的大卖场，按最低价理论，消费者都愿意到信息量最大的地方去，不管上家下家拿到的绝大多数也是市场价，均不吃亏，所付的佣金，同样是得到了很好服务,得到了各方面的保证。由此，可看到MLS能传遍全球的原因所在。

 

六、需要克服的障碍

前期，我专门抽出一个多月时间，推广一个类似于MLS的房产经纪管理系统，因为，我有100多家加盟店，有不少人马上参加，有这种意识，也有些外公司的人有各种顾虑；

1、什么时候会员量能迅速上来，这是一个问题，需要推广，宣传，需要化点费用。宣传的方法，对系统的理解，大家的疑惑，等等，我通过那个阶段销售，觉得更有信心了。大家所提的问题都是很快可解答的。因我涉及推广要加大费用、和股份问题，所以暂时在考虑，原汁原味引进合作，还是另建一个类似理念的东西。

2、有些人怕互相合作分佣诚心不够。根据以前和现有中介合作的状况，大多没合作，只做附近的，远点的信息都浪费掉了，中原房产近100家店，各店联网，信息共享，近二分之一的利润，来源于兄弟门店的合作，佣金分配都有规定，事先说好。只要我们能够在事前，中介合作书写好签字，过程中与此中介加委托方能够保持电话联系，自己仅作介绍，房子在很远就得二，三成或固定一个类似数，一般不会跳单子。如果跳的话，网络公开罗列事实，暴光作用肯定不亚于罚款。

 

七、上海现时状况急需MLS一类的房地产经纪管理系统

1、由于中国房地产总体上不成熟，前几年买进房子一两个月转手卖出，100万的房子变130万左右的很多，赚取暴利。一个重要原因，没有一个好的、大的房源发布平台，房东的信息只在小范围内，这样有利中介、炒楼一类个人和经纪机构压价收购。其后，再有这类人、更大一点的圈子发布，加价不少，由此也加剧了这几年房价暴涨、推波逐浪。

2、在暴利的趋势下，中介机构大量涌现、鱼龙混珠，很多人素质低下、纠纷陡增，社会上产生不少黑中介，影响了房产经纪人和机构的声誉。

3、在后期激烈竞争态势下、不少公司违反劳动法、延长劳动时间，管、卡、压，工作大多10多个小时。

4、更有甚者，为了抢到业务，在别人门店过去一点驻守, 引起打架斗殴，屡见不鲜。有一个中介公司，驻守别的公司被发现、先吵架后被打，又叫来浦东区域10多家店的男员工、对方也叫人，最后110来，造成2人骨折，1人腿断，另一人眼瞎，此类事件以可说层出不穷。有一家公司说是为了防范，8个分店不管男女，每人均发一尺多长的铁水管一根。诸如此类事情还有很多很多，这说明一个共享信息的MLS或类似于MLS的房地产信息管理大平台，对中国社会各个方面发展和谐均极为重要。 

为什么要加盟明明房产特许系统？

 

加盟明明房产理由

1.1998.3月成立，已有13年多的历史，国内加盟可能是最早的房产经纪公司，数一数二，有了不错的加盟口碑。

2.以前近60个直营店，95%转为加盟，现开始全力以赴做加盟。最终实现我们的使命：为中国房地产经纪业的发展作出贡献。

3.门店300多家，位居上海第一，加盟明明立即得到中介先进管理理念和高效运营系统，省去10多年的探索时间和金钱成本。

4.在一个大家庭里，信息共享，业务做遍全上海，业绩翻倍，是我们加盟合作的主要原因。（详见合作草案）

5.全市很优惠的加盟管理费，每月500元，13年多坚持500元，押金五千，(以前2万元)。

6.随时可业务咨询，我们有13年的业务管理经验。几乎所有的中介碰到的业务上各类问题我们都能较好的解答。

7.统一制作灯箱、门贴、窗贴、形象墙等一系列物品，比单独做平均节约30%左右。

8.大量的楼盘代理销售业务。现在已代理10多个。澳洲、江浙一带的商铺住宅等。

9.双月8号下午交流会，晚上聚餐。联谊聚会，分别请开发商、代理商、工商局、律师等等宣讲，同时大家可以广交朋友，发名片等，为做好做大业务，铺垫人脉关系。

10. 赠送或购买管理软件，信息共享。连接到明明网或其他正在开发的网站上，做好信息的推广。

11.明明网已有13年的历史，可从网上了解许多东西，寻找发布各类信息。

12.提供常年法律顾问。

13.加盟模式大胜直营,说明直营是暂时的，加盟是长存的，美国等其他国家均如此。连锁要做大，更如此。

14. 培训： 近阶段每月20日组织一次培训（凑满10人），每人每天收10-20元.根据不同对象，事先5日前约。

15.招聘： 有偿代办招聘，事先付给总部押金1000元，员工成功一个200元，店长500元.满一个月起算。

16.明明房产是一个像企业名字一样追求“明明白白做事，明明白白做人”这样一个宗旨，诚实、守信、低调做事、做人的企业。

17.一年10多次免费考察开发商的外地项目，一举多得，寓工作于旅游之中。

18.一年2次以上组织加盟店国外旅游，沟通关系，丰富人生。

19.其他。

 

加快股份改造的重要性

一个企业做长做强，员工们的主人翁意识是非常重要的，体现主人的特征，应该是股东。不管是改制的还是一开始就股份制的，非常重要。从成为大的企业的马云，郭广昌等，都是多人从创业起就合股，事实证明，做大做强的概率是团队合股的最大。我们也要抓紧股份，像许多大胸怀的企业家，早晚把70%-90%的股份都给下面的人员。只要有利企业发展，利益对真正的企业家并不是重要的，精神世界是更高层面的幸福感。尤其是找到真正有共同的目标，相似的文化高管，认同真正的作为，可以低些工资，先把企业利益放在首位，那一定要股份利益紧随其后，不然，雷锋式的人员不太现实，也不应该。如这样可能还可以，春秋的CEO年薪是同行的十分之一，几乎天天上班，加班，就是因为股份起了很大作用。他们从上到下，工资不高，一切为了低成本竞争市场，打败对手，未来就很好，先苦后甜，有舍有得，春秋未来会做得很大，前2位，这一制度起了关键作用，我们要学习，这是真正的办企业，而不是有的企业是面子工厂，实际企业效果很差，很不负责任，最终是短命的。只要我们的管理人员有这些思想，股份一般是谈得拢的，希望有这类管理思想的人，尽早加入明明管理团队。

 

有关房源基本信息接入明明网共享的通知

各门店房源信息的共享是连锁加盟的核心优势，很少还有比这种共享更重要的了。在总部较长的摸索后，现在决定由浅入深。先利用现有的明明网，把各自的软件接入明明网，互相可以共享。这里的本质是私盘“房东手机号、门牌号、名字”等都是保密的。谁要需要发短信或传真给对方经纪人，具体看明明网首页 “合作草案”。合作，尤其是经纪人之间的合作程度的高低。是一个网站或中介企业发展的关键。美国MLS系统，是美国房产中介经纪人互相合作的一个网站，购房者是不能进去的，只有上中介公司去委托，再由经纪人把房源输入MLS系统。同行互相合作，买卖双方成交。我很看重这个系统的前景。未来安居客、搜房一类的网站对全部市民开放的，并不具有发展前途。我们中介现在依赖搜房，安居客类网站的只是短期的，我想努力打造一个中国的MLS。先从明明这个小MLS做起。具体我在交大读3年房地产高级经理人时，写的一篇论文就是：“加速引进美国的MLS”在明明网首页“内部新闻”里查找。想来对大家有帮助的。论文里讲到100多年前，美国一个叫JAMES的经纪人，一家一家中介门店跑，签订互相合作协议，分配比例，做起这一份管理工作，逐步他本人经纪业务不做了 ，专管经纪人之间的合作之事……我们现在也处在这个阶段（从不同门店的合作来说）在合作方面有大量的路要走，有很多的奇迹会发生。要真正做大业绩。一定是业务人员门店与门店之间的合作，经纪人上下家都做，实际是蛮难的。尤其是不在附近的房子，与其他中介的合作，不浪费信息，不浪费带看时间不浪费……很重要。只要我们坚信合作是趋势，就要去尝试。从中找出某一区域素质好的中介，今后就与他合作，差就少合作或不合作。逐步积累，你的合作伙伴就会越来越好。越来越多，你的人脉圈、交友圈放大到全市多好。

 

希望各位店东，积极配合总公司做好这一工作。有关房源安全相信总部电脑部不会泄密。我们直营店年纪大的多，人员少。店只有6家又承包了3家，不会做小人的事。具体有什么顾虑大家再沟通。你们的软件对接到明明网互相可以看到，大大增强成交量、叫你们的软件供应商做一个插件就可以对接上来了。

 

网站马上也要改版一下，使作用更好。

 

现在房源的公开性也越来越强，关键是加快推盘速度、靠强有力的管理。总部一个个打电话，甚至上门推广，有什么问题可以反映，我们尽力解决。

 

 

招聘奖励

一、明明房产现有280多家门店，10年11年成交面积、佣金、套数、金额位居上海前十位。为了进一步发展，11年是明明的发展年，品牌年，特此要招聘为数不少的各类人才。1、总经理1名  2、副总3名  3、人事部经理1名          4、财务部经理1名     5、代理部经理2名  6、加盟部经理2名  7、一手房销售经理2名  8、  总经理秘书2名    9、店长10名   10、店务秘书10名    11、业务100名， 介绍人进来奖励分别是500-50000元。欢迎各位同行或朋友积极参与加盟。

 

（人才是企业发展的生命线，为了鼓励大家多多引进人才，特制定10.9.16引荐人才奖励政策。如下：

 

1、奖额：介绍业务员奖1千，门店经理奖3千，副总奖2万，老总奖5万

 

2、时间：做满3个月，完成目标考核，发奖励，以目标考核为准。做满一个月且完成有目标较好，可先支付奖励的20%。

 

3、明明所有的店之间，都可以借鉴，事先签好合作协议。公司可提供协议样稿。

 

4、店东要尽量应用这种招聘方式，发动所有员工挖人，找新人，相对能招到一些人。千篇一律老办法，没用的，要创新。

 

5、总部以前对加盟店先垫付费的模式暂时不改变。）

 

所有岗位工资面议。因门店模式各不一样，可考虑各种方法。