 | 07-3-31说楼论市：物权法与房地产切实相关六大细节 |
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物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。购买商品房得到的是房地产的使用权，使用权属于用益物权。随着《物权法》获得全国人大批准，其间涉及房地产方面的条款一直受到人们的广泛关注和热烈讨论。在此，我们通过对法条的解析，向人们说明《物权法》中与房产有关的六个细节。
产权的70年之限
现状：现在的商品住宅使用年限只是一个70年产权的“租用期”。也就是说，购房人70年后如果要继续使用住宅，还要再次购买土地使用权。《物权法》规定：第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
焦点问题：自动续期是否收费。律师及专家解读：《物权法》并没说明续期是否收费。这在法律上还有很多问题需要处理。
确立的权益：居住者拥有自己的住房70年及更长时间的使用权（或优先取得其继续使用权）。
涉及主要连带权益：为了公共利益需要，规定可以依法进行土地征收，对补偿的内容和原则作了细化规定。
车位收益分配
现状：小区车位主要有三种，一种是开发商可以公开出售所有权；二是开发商可以转让使用权；三是如人防工程改建的地下车位等特殊类型的车位，这类车位只可出租。
《物权法》规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
焦点问题：车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定；车库建造成本的界定。
律师及专家解读：目前存在的问题是很多地下车库原始权属并不清晰。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在开发商手里，业主是处于被动的“约定”地位。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”在更公平的前提下进行。
确立的权益：开发商在投资建设前交纳了土地出让金以及依法办理使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权；业主共有的道路、绿地划出的车位租金业主应按比例获益。在一些老住宅小区的空地上见缝插针地停放着车辆。这些露天的停车场所占用的“空间”，有的是草地，有的是道路两旁，这些都是小区的共同配套空间。
涉及主要连带权益：业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
会所归属指向不明
现状：目前小区会所多数是在开发规划初期承诺要在业主会所提供多种服务，并明确由其管理和经营。从去年年底开始，很多开发商在合同中约定了会所等共有配套的归属。如某小区明确约定“地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位所有，其产权不随购房合同转让”。
《物权法》规定：此次未对会所作明确规定。仅仅以“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”带过。