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【Jerry的澳房知识汇】回顾2013-2017年华人在澳洲疯狂买房的过程
2020-11-9 11:13:13
发布人:admin1

大家好,我是澳洲Jerry, 从2013年到2017年澳洲房产市场经历了疯狂的上涨,背后的原因是多方面的,今天我们来谈一谈这期间国人在墨尔本华人区二手房市场,疯狂抢房的过程 ,这里没有房产买卖,只有房产知识分享。也许是因为雾霾,也许是其他什么原因,从2012年开始中国人移民到澳洲的人越来越多,到澳洲墨尔本买房的中国人也越来越多, 澳洲各个地方由于移民数量的增加,对房地产需求的增长,二手房市场正在悄悄的发生着巨大改变。中国移民都是富裕以上的人群, 中国人又是一个特别喜欢买房的民族,登陆到了一个陌生的地方,头等大事就是购买当地房产 。


当时很多二手房中介销售人员,首要工作任务并不是卖掉房产 ,而是想尽一切办法找到,想要卖房子的人,也就是拿到可以出售的二手房房源。当时特别推广非常简单的方式,就是走上街挨家挨户呢去敲门 ,直接问房主,要不要卖房或者近期有没有出售房产的意向。澳洲人普遍比较友善,都打开门和你聊上两句,到了2015年的澳洲经历一个异常旺盛的这个房地产市场之后,几乎每一家中介都去上街敲门,所以导致这些澳洲房主的态度转变,基本都是开门一看又是一个中介,直接关门的结果。如果在2012年的凭借这种简单粗暴的有效方法,确实找到很多潜在卖家,销售过程比较顺利,基本上都是比较符合当时的市场情况,如果房子好,土地规整,价格稍微高一点,基本都能顺利成交。一切都是在有条不紊的进行当中,2013年的6月份当时华人区房主是一个六十岁左右的一个澳洲夫妇,房子房龄二十年,里面装修过,而且维护的特别好,不过这个房主的要价也非常高,要110万,调查同一时期相同房子售出的价位之后,他们要价几乎是不可能完成的目标。房子推出没多久,就一对中国夫妇毫不犹豫的出了offer,而另外一对中国夫妇也马上出了offer,最后在这两个中国家庭的竞争之下,这个房子居然卖到了113万。同一街区有史以来最高的售价, 当时这个区域也是引起了不小的轰动,一传十,十传百,大家也纷纷跃跃欲试,想要把自己的房子卖个好价钱。后来这个房价就这么慢慢的水涨船高起来,虽然还没有到达特别疯狂的情况,但是和以前比房子真的是特别抢手,只要价位不是很过分,基本上这房子很快就会被卖掉。而且买家大部分都是中国人,人们体会到了房地产市场悄悄的变化,而且那个时候会说中文房产销售人员,变得特别受欢迎,因此促使好多华人去考证, 跑步进入房产销售行业。这种比较稳定的增长势头,一直持续到2014年的年底,当时华人区有两块儿土地,地理位置好,距离火车站公车站非常近,而且还是学区房,这两块土地上,分别有两个旧房子,可以拆掉建两栋豪宅或者开发出几套townhouse 。在当时的房地产市场上,相当具有吸引力,尤其对于房产开发商而言,不过这个房主的要价非常高,因为同一条街上一块儿地卖了150万,而这两块儿地加在一起,房主要价是340万,整整多了40万,而且非常强硬没有商量的余地。后来中介采取私卖竞价的形式销售,就是任何买家,任何时候只要达到房主的要价,这个房子就可以出售,但是如果出现两个或两个以上的买家出价,就采取这个暗标竞价的形式。就是二十四小时之内,买家可以随便改动自己的出价,但是彼此不知道对方的出价是多少,二十四小时之后,就关闭出价,然后把这个所有的offer递给房主,房主去选出价最高的offer成交。当时要价已经够高了,但是没想到的是,很快就一个中国买家出价了,更没想到是,紧接着另外一个中国买家也出价了,于是在二十四小时之内他们经过多次改动,终于出到了自己认为最高价。然后中介就把这个offer给房主,当时房主打开这两份offer之后,所有人都惊呆了,最高的出价345万, 比要价竟然还多出5万。这块土地售出之后,明显感觉到,在华人爱买房的区里,这个房价就如同火箭飙升一样飞快的上涨起来,想出售房产的房主, 乐的合不拢嘴。2015年5月的时候,有一个老房子,外墙都不是砖,都是木板,但是房子里面装修过,而且维护不错,房主想要160万的价位,因为周边的新房也只不过是170-180万而已,结果三个中国买家,相互竞价最后这个房子卖出183万,当天晚上那个房主, 就在家的后院开启了巨型party,庆祝卖出高价 。还有一些中国人喜欢结伴同行去拍卖房产,有几个中国富豪在拍卖现场,由于面子下不来与一个印度买家公开叫板,无论你加价多少,我都高过你。最后这个中国买家以高出拍卖底价十几万的价钱拍下来这个房子, 当时同行的朋友都说拦都拦不住,最后他说了一句话,我们中国人在国际竞争舞台上绝对不能输给外国人,当时像这种奇葩的案例每周都在发生,每周都在重演。


2015年房价似乎到达了最疯狂的程度,几乎每周都有房子,让人不可思议的价位,被不同的中介所售出。感觉房价好像没有最高只有更高,尤其是中国买家喜欢的区域。所以当时房主也好中介也好,几乎每天过的都是阳光快乐的日子,而在墨尔本和悉尼,很多华人喜欢买房的区域,房主卖房选择中介的时候,有一个最基本的要求,就是公司里必须有会说中文的销售人员。当时有个未经证实的笑话,澳洲房主知道中国人不喜欢数字4,他的房子又偏偏是4号,所以他费了好大的力气跟那个市政厅沟通,终于把自己的门牌号码给改了由数字4变成了2B。就在大家欢天喜地继续这个有史以来房地产最好的时光时候,澳洲政府坐不住了,一方面买家交的税,让他们腰包大鼓,但同时要面临着来自国内的舆论压力。因为主流媒体时不时的就报道海外人士尤其是中国人买房的信息,所以导致很多澳洲人认为,过多的海外人士来买房,所以把房价炒得非常高,达到他们无法承担的地步。当时自由党政府的在2015年出台了最为严格的限制海外买家的政策,不过说句实话这个限制,其实有一点道理,因为当时澳洲的很多华人区里,房产泡沫已经形成,虚高的价位比比皆是。如果你仔细分析一下,海外人士也是有点冤,与其说限制他们买房,倒不如说自由党是为了自己赢取选票,当时澳洲除了悉尼和墨尔本的部分地区,整个澳洲的房价并没有说的那样疯狂的增长。导致澳洲整体房价上涨有很多因素,比如当时澳币汇率很低,银行的利息也降到有史以来最低。根据购房者比例报告中显示,当时只有百分之七的人是属于海外买家,其余的都是澳洲本土的首次购房者,二次购房者以及投资者。因为百分之七的人导致这个澳洲房价疯狂增长的这种说法,多少有点儿强词夺理, 只能说他们的不顾一切的抢房过程,确实带动了房产市场。不过这个百分之七的海外人士,是没有选举权投票权,因此自由党政府也不怕得罪他们,出台限制海外人士政策, 确实多少迎合了当时澳洲人的心态,给自己争取了很多选票。2015年12月1号,澳洲政府机构FIRB,就是海外投资审核委员,正式出台了限制海外人士的购房政策。包括海外人士买房必须通过FIRB的审批,要交申请费,然后海外人士不得购买二手房,只能买新房。那么持有长期签证的海外人士可以买一套二手房,但只能用于自住,不能投资,而且在签证过期的时候,必须要把房子卖掉。如果有违规的,可以处于8万以上的罚款,甚至是两年的监禁。关键是FIRB和税务局合作,对所有海外人士买房的进行严格的税务审查,如有违规者,一样重罚。因此,当时有不少就是海外人士纷纷抛售,已经购买的二手房,到了2016年,这个房价就趋于平稳了,没有像2015年那样疯狂的增长。但是整体来讲,房产市场还是不错的,中国买家还是很坚挺,仍然是购房的主力,当时有房主还问中介问题说,很多报道说中国是第三世界国家,还有很多人比较贫穷的,但为什么看到身边的中国人,都非常的有钱呢?


官方统计中国富裕豪家庭占总人口0.4%,而这几年,从中国大陆直接过来移民呢,基本都属于那种富裕家庭,虽然这个人口比例只有0.4%很少,但是国家人口基础大,算下来也有五六百万人口,而整个澳洲,才2000万人口。所以给当地的澳洲人造成了所有中国人都很有钱的假象,而到了2017年的时候,就是澳洲政府感觉到这个出台限制海外买家效果不明显,又升级了这个限制。海外买人士购房政策,其中包括房屋空置半年以上要交罚款,FIRB的申请费往上提升了10%左右,但这些都影响不大,有一个政策推出,让所有瞄准了海外富豪买家的澳洲本土开发商,差点儿没哭死。就是对这个新房的重新定义,按理说新房就是新盖的房子,但是FIRB新政的规定,如果这个土地上以前有一个旧房子,拆掉了重新建一座,不管多新多好,这都不算新房。必须新建房子的数量,超过原有土地上房屋的数量,说白了,旧房子推倒建两套房子以上,才算新房。只建一栋豪宅,这不是新房,海外买家是不能买的。当时花高价买的土地,正在建这个豪宅,准备卖给中国富豪,结果这个政策一出,所有豪宅全都不是新房,不能卖了。当时有个开发商在2015年旺市之前花了160万,买了一个特别好位置一块土地,上面有一栋旧房子,然后打算把房子拆掉,盖一栋豪宅专门卖给中国来的富豪。


然后到了2015年时候,有个买家想出大概200万,去买这块儿土地,然后这开发商当时非常犹豫,因为什么都没做,几个月就净赚40万,真是挺好的。但是如果自己开发虽然要花费些时间和成本,但是肯定超过四十万的利润,就在犹豫之际,同一条街上一个新开发的法式豪宅,中国富豪以400万价格买了下来。于是就坚定了开发商开发一套豪宅的决心,拒绝了200万报价,但是人算不如天算,就在豪宅还有几个月就完工的时候,就出台的这个新政,他这个房子已经不算新房了,所以海外富豪买家不能再购买了。而且这个新政出台之后,在墨尔本华人区的新建的豪宅价位,全面下降,这个政策真正影响到华人区的豪宅市场。影响房价的还有2017年陆续发生了三件事,澳洲的各大银行开始收紧贷款,很多新移民,根本贷不到钱,但毕竟很多华人国内有钱,尤其北上广,随便买一套房子就可以在澳洲买房。但接下来墨尔本所处的维州,针对澳洲公民和澳洲永久居民之外的海外人士,追加了一个额外的7%印花税,这个印花税在澳洲各个州不同。但是墨尔本所处维州本来就挺高有5.5%,但海外人士在买房时还要额外付7%,就是12.5%,这样让很多海外人士觉得不太划算,不如等到拿绿卡再买房子。但是拿到绿卡前,如果需要居住四年,都要租房子,也是一笔不小的费用,让很多海外买家陷入了尴尬的境地。就有一些聪明的海外买家会买一套小一点的房子进行过渡, 这样由于房屋总价低,交的印花税就会少很多,但是又不必为这几年支付房租,等拿到身份过后再买一套自己心仪的大house,把原来的房子转成投资房。随着2017年2018年,就中国政府限制海外汇款之后,很多中国买家,出现一种状况有钱拿不出来了,所以导致,澳洲很多华人区的销量开始下滑,而这种情况到了2018年愈演愈烈。一个华人区Glen称为墨尔本的宇宙中心,曾经是全澳大利亚的房产增值最快的区,一个非校区house在旺市的时候,轻轻松松的卖110-120万,结果这套房子卖了不到90万。


就拿华人区来说,之前是有史以来从没有遇到过的大幅度的暴涨,在政府干预之后,才会出现这种的下降,其实这并非是一件坏事,否则真的会出现大量的房产泡沫,最终还是普通民众来接盘。现在的市场其实进入了一种调整和修复阶段,那些想通过卖房来炒短线的房主,肯定是行不通了。由于人口不断的增加,房产毕竟是刚需,但是总有家庭会去买房的,就是从一个百年不遇的这种超级旺市,经过外界干预,正在往正常稳定的这种状态的缓慢调节,而这个调节过程当中, 房价还在平稳小幅增长中 。那现在该不该出售房产或者购买房产呢。我告诉你一个非常简单的答案,那就是无论你是出售房产也好,购买房产也好,这种行为的结果会不会提升或改善你现在的生活,同时你需不需要这种提升和改善。如果答案是的话,你不用等房地产市场的变化, 看到自己喜欢的物业,就应该果断坚决的出手,来改善自己的生活品质 。


毕竟房价经历了这一轮涨幅和降幅已经回归到了理性的价格,房价现在正处在一个缓慢爬升的过程,加上澳洲政府给予各种补贴和印花税优惠, 银行利率也是 史无前例的达到了最低点,对于本地买家目前也是澳洲30年以来购房成本最低的时候。历史永远是未来的一面镜子,回顾这几年疯狂房地产市场的变化,那么你自己对未来房地产市场的走向,会不会有一个独特的判断。谢谢大家的观看,我是澳洲Jerry,我会给陆续更新,给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。


来源:明明房产澳洲分公司

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