大家好，我是澳洲Jerry， 从2013年到2017年澳洲房产市场经历了疯狂的上涨，背后的原因是多方面的，今天我们来谈一谈这期间国人在墨尔本华人区二手房市场，疯狂抢房的过程 ，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。也许是因为雾霾，也许是其他什么原因，从2012年开始中国人移民到澳洲的人越来越多，到澳洲墨尔本买房的中国人也越来越多， 澳洲各个地方由于移民数量的增加，对房地产需求的增长，二手房市场正在悄悄的发生着巨大改变。中国移民都是富裕以上的人群， 中国人又是一个特别喜欢买房的民族，登陆到了一个陌生的地方，头等大事就是购买当地房产 。

当时很多二手房中介销售人员，首要工作任务并不是卖掉房产 ，而是想尽一切办法找到，想要卖房子的人，也就是拿到可以出售的二手房房源。当时特别推广非常简单的方式，就是走上街挨家挨户呢去敲门 ，直接问房主，要不要卖房或者近期有没有出售房产的意向。澳洲人普遍比较友善，都打开门和你聊上两句，到了2015年的澳洲经历一个异常旺盛的这个房地产市场之后，几乎每一家中介都去上街敲门，所以导致这些澳洲房主的态度转变，基本都是开门一看又是一个中介，直接关门的结果。如果在2012年的凭借这种简单粗暴的有效方法，确实找到很多潜在卖家，销售过程比较顺利，基本上都是比较符合当时的市场情况，如果房子好，土地规整，价格稍微高一点，基本都能顺利成交。一切都是在有条不紊的进行当中，2013年的6月份当时华人区房主是一个六十岁左右的一个澳洲夫妇，房子房龄二十年，里面装修过，而且维护的特别好，不过这个房主的要价也非常高，要110万，调查同一时期相同房子售出的价位之后，他们要价几乎是不可能完成的目标。房子推出没多久，就一对中国夫妇毫不犹豫的出了offer，而另外一对中国夫妇也马上出了offer，最后在这两个中国家庭的竞争之下，这个房子居然卖到了113万。同一街区有史以来最高的售价， 当时这个区域也是引起了不小的轰动，一传十，十传百，大家也纷纷跃跃欲试，想要把自己的房子卖个好价钱。后来这个房价就这么慢慢的水涨船高起来，虽然还没有到达特别疯狂的情况，但是和以前比房子真的是特别抢手，只要价位不是很过分，基本上这房子很快就会被卖掉。而且买家大部分都是中国人，人们体会到了房地产市场悄悄的变化，而且那个时候会说中文房产销售人员，变得特别受欢迎，因此促使好多华人去考证， 跑步进入房产销售行业。这种比较稳定的增长势头，一直持续到2014年的年底，当时华人区有两块儿土地，地理位置好，距离火车站公车站非常近，而且还是学区房，这两块土地上，分别有两个旧房子，可以拆掉建两栋豪宅或者开发出几套townhouse 。在当时的房地产市场上，相当具有吸引力，尤其对于房产开发商而言，不过这个房主的要价非常高，因为同一条街上一块儿地卖了150万，而这两块儿地加在一起，房主要价是340万，整整多了40万，而且非常强硬没有商量的余地。后来中介采取私卖竞价的形式销售，就是任何买家，任何时候只要达到房主的要价，这个房子就可以出售，但是如果出现两个或两个以上的买家出价，就采取这个暗标竞价的形式。就是二十四小时之内，买家可以随便改动自己的出价，但是彼此不知道对方的出价是多少，二十四小时之后，就关闭出价，然后把这个所有的offer递给房主，房主去选出价最高的offer成交。当时要价已经够高了，但是没想到的是，很快就一个中国买家出价了，更没想到是，紧接着另外一个中国买家也出价了，于是在二十四小时之内他们经过多次改动，终于出到了自己认为最高价。然后中介就把这个offer给房主，当时房主打开这两份offer之后，所有人都惊呆了，最高的出价345万， 比要价竟然还多出5万。这块土地售出之后，明显感觉到，在华人爱买房的区里，这个房价就如同火箭飙升一样飞快的上涨起来，想出售房产的房主， 乐的合不拢嘴。2015年5月的时候，有一个老房子，外墙都不是砖，都是木板，但是房子里面装修过，而且维护不错，房主想要160万的价位，因为周边的新房也只不过是170-180万而已，结果三个中国买家，相互竞价最后这个房子卖出183万，当天晚上那个房主， 就在家的后院开启了巨型party，庆祝卖出高价 。还有一些中国人喜欢结伴同行去拍卖房产，有几个中国富豪在拍卖现场，由于面子下不来与一个印度买家公开叫板，无论你加价多少，我都高过你。最后这个中国买家以高出拍卖底价十几万的价钱拍下来这个房子， 当时同行的朋友都说拦都拦不住，最后他说了一句话，我们中国人在国际竞争舞台上绝对不能输给外国人，当时像这种奇葩的案例每周都在发生，每周都在重演。

2015年房价似乎到达了最疯狂的程度，几乎每周都有房子，让人不可思议的价位，被不同的中介所售出。感觉房价好像没有最高只有更高，尤其是中国买家喜欢的区域。所以当时房主也好中介也好，几乎每天过的都是阳光快乐的日子，而在墨尔本和悉尼，很多华人喜欢买房的区域，房主卖房选择中介的时候，有一个最基本的要求，就是公司里必须有会说中文的销售人员。当时有个未经证实的笑话，澳洲房主知道中国人不喜欢数字4，他的房子又偏偏是4号，所以他费了好大的力气跟那个市政厅沟通，终于把自己的门牌号码给改了由数字4变成了2B。就在大家欢天喜地继续这个有史以来房地产最好的时光时候，澳洲政府坐不住了，一方面买家交的税，让他们腰包大鼓，但同时要面临着来自国内的舆论压力。因为主流媒体时不时的就报道海外人士尤其是中国人买房的信息，所以导致很多澳洲人认为，过多的海外人士来买房，所以把房价炒得非常高，达到他们无法承担的地步。当时自由党政府的在2015年出台了最为严格的限制海外买家的政策，不过说句实话这个限制，其实有一点道理，因为当时澳洲的很多华人区里，房产泡沫已经形成，虚高的价位比比皆是。如果你仔细分析一下，海外人士也是有点冤，与其说限制他们买房，倒不如说自由党是为了自己赢取选票，当时澳洲除了悉尼和墨尔本的部分地区，整个澳洲的房价并没有说的那样疯狂的增长。导致澳洲整体房价上涨有很多因素，比如当时澳币汇率很低，银行的利息也降到有史以来最低。根据购房者比例报告中显示，当时只有百分之七的人是属于海外买家，其余的都是澳洲本土的首次购房者，二次购房者以及投资者。因为百分之七的人导致这个澳洲房价疯狂增长的这种说法，多少有点儿强词夺理， 只能说他们的不顾一切的抢房过程，确实带动了房产市场。不过这个百分之七的海外人士，是没有选举权投票权，因此自由党政府也不怕得罪他们，出台限制海外人士政策， 确实多少迎合了当时澳洲人的心态，给自己争取了很多选票。2015年12月1号，澳洲政府机构FIRB，就是海外投资审核委员，正式出台了限制海外人士的购房政策。包括海外人士买房必须通过FIRB的审批，要交申请费，然后海外人士不得购买二手房，只能买新房。那么持有长期签证的海外人士可以买一套二手房，但只能用于自住，不能投资，而且在签证过期的时候，必须要把房子卖掉。如果有违规的，可以处于8万以上的罚款，甚至是两年的监禁。关键是FIRB和税务局合作，对所有海外人士买房的进行严格的税务审查，如有违规者，一样重罚。因此，当时有不少就是海外人士纷纷抛售，已经购买的二手房，到了2016年，这个房价就趋于平稳了，没有像2015年那样疯狂的增长。但是整体来讲，房产市场还是不错的，中国买家还是很坚挺，仍然是购房的主力，当时有房主还问中介问题说，很多报道说中国是第三世界国家，还有很多人比较贫穷的，但为什么看到身边的中国人，都非常的有钱呢?

官方统计中国富裕豪家庭占总人口0.4%，而这几年，从中国大陆直接过来移民呢，基本都属于那种富裕家庭，虽然这个人口比例只有0.4%很少，但是国家人口基础大，算下来也有五六百万人口，而整个澳洲，才2000万人口。所以给当地的澳洲人造成了所有中国人都很有钱的假象，而到了2017年的时候，就是澳洲政府感觉到这个出台限制海外买家效果不明显，又升级了这个限制。海外买人士购房政策，其中包括房屋空置半年以上要交罚款，FIRB的申请费往上提升了10%左右，但这些都影响不大，有一个政策推出，让所有瞄准了海外富豪买家的澳洲本土开发商，差点儿没哭死。就是对这个新房的重新定义，按理说新房就是新盖的房子，但是FIRB新政的规定，如果这个土地上以前有一个旧房子，拆掉了重新建一座，不管多新多好，这都不算新房。必须新建房子的数量，超过原有土地上房屋的数量，说白了，旧房子推倒建两套房子以上，才算新房。只建一栋豪宅，这不是新房，海外买家是不能买的。当时花高价买的土地，正在建这个豪宅，准备卖给中国富豪，结果这个政策一出，所有豪宅全都不是新房，不能卖了。当时有个开发商在2015年旺市之前花了160万，买了一个特别好位置一块土地，上面有一栋旧房子，然后打算把房子拆掉，盖一栋豪宅专门卖给中国来的富豪。

然后到了2015年时候，有个买家想出大概200万，去买这块儿土地，然后这开发商当时非常犹豫，因为什么都没做，几个月就净赚40万，真是挺好的。但是如果自己开发虽然要花费些时间和成本，但是肯定超过四十万的利润，就在犹豫之际，同一条街上一个新开发的法式豪宅，中国富豪以400万价格买了下来。于是就坚定了开发商开发一套豪宅的决心，拒绝了200万报价，但是人算不如天算，就在豪宅还有几个月就完工的时候，就出台的这个新政，他这个房子已经不算新房了，所以海外富豪买家不能再购买了。而且这个新政出台之后，在墨尔本华人区的新建的豪宅价位，全面下降，这个政策真正影响到华人区的豪宅市场。影响房价的还有2017年陆续发生了三件事，澳洲的各大银行开始收紧贷款，很多新移民，根本贷不到钱，但毕竟很多华人国内有钱，尤其北上广，随便买一套房子就可以在澳洲买房。但接下来墨尔本所处的维州，针对澳洲公民和澳洲永久居民之外的海外人士，追加了一个额外的7%印花税，这个印花税在澳洲各个州不同。但是墨尔本所处维州本来就挺高有5.5%，但海外人士在买房时还要额外付7%，就是12.5%，这样让很多海外人士觉得不太划算，不如等到拿绿卡再买房子。但是拿到绿卡前，如果需要居住四年，都要租房子，也是一笔不小的费用，让很多海外买家陷入了尴尬的境地。就有一些聪明的海外买家会买一套小一点的房子进行过渡， 这样由于房屋总价低，交的印花税就会少很多，但是又不必为这几年支付房租，等拿到身份过后再买一套自己心仪的大house，把原来的房子转成投资房。随着2017年2018年，就中国政府限制海外汇款之后，很多中国买家，出现一种状况有钱拿不出来了，所以导致，澳洲很多华人区的销量开始下滑，而这种情况到了2018年愈演愈烈。一个华人区Glen称为墨尔本的宇宙中心，曾经是全澳大利亚的房产增值最快的区，一个非校区house在旺市的时候，轻轻松松的卖110-120万，结果这套房子卖了不到90万。

就拿华人区来说，之前是有史以来从没有遇到过的大幅度的暴涨，在政府干预之后，才会出现这种的下降，其实这并非是一件坏事，否则真的会出现大量的房产泡沫，最终还是普通民众来接盘。现在的市场其实进入了一种调整和修复阶段，那些想通过卖房来炒短线的房主，肯定是行不通了。由于人口不断的增加，房产毕竟是刚需，但是总有家庭会去买房的，就是从一个百年不遇的这种超级旺市，经过外界干预，正在往正常稳定的这种状态的缓慢调节，而这个调节过程当中， 房价还在平稳小幅增长中 。那现在该不该出售房产或者购买房产呢。我告诉你一个非常简单的答案，那就是无论你是出售房产也好，购买房产也好，这种行为的结果会不会提升或改善你现在的生活，同时你需不需要这种提升和改善。如果答案是的话，你不用等房地产市场的变化， 看到自己喜欢的物业，就应该果断坚决的出手，来改善自己的生活品质 。

毕竟房价经历了这一轮涨幅和降幅已经回归到了理性的价格，房价现在正处在一个缓慢爬升的过程，加上澳洲政府给予各种补贴和印花税优惠， 银行利率也是 史无前例的达到了最低点，对于本地买家目前也是澳洲30年以来购房成本最低的时候。历史永远是未来的一面镜子，回顾这几年疯狂房地产市场的变化，那么你自己对未来房地产市场的走向，会不会有一个独特的判断。谢谢大家的观看，我是澳洲Jerry,我会给陆续更新，给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。